[단독]잡기는커녕 문재인 때보다 더 올랐다…서울 아파트값 연간 상승률 '역대 최고'[부동산AtoZ]

한국부동산원 통계 작성 이래 연간 상승폭 최고 기록
종전 최고치는 문재인 정부 시기의 8.0%
상승률 상위 10개 자치구 중 9곳이 한강 인접 지역
공급감소, 유동성 증가 등이 집값 상승 원인
"내년 선거 이후 보유세 등 과세 체계 조정될 듯"

올해 서울 아파트값 연간 상승률이 한국부동산원 통계 집계 이래 최고치를 갈아치운 것으로 확인됐다. 연초부터 공급 감소에 대한 우려가 컸던 상황에서 한강변으로 수요가 집중됐고, 유동성이 풀리면서 집값이 꾸준히 뛴 결과다. 내년에도 상승세는 꺾이지 않을 전망이어서 정부가 최후의 카드인 '세금 인상'에 나설 수밖에 없을 것이라는 전망까지 나온다.

연합뉴스

16일 한국부동산원에 따르면 이달 2주차(8일 기준)까지 올해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.1%로 집계됐다. 2012년 통계 작성 이후 연간 기준 최고치이다. 종전 최고치는 문재인 대통령 집권기였던 2018년과 2021년에 기록한 8.0%였다. 아직 세 차례 주간 집계가 남아 있지만, 마이너스를 기록할 가능성은 희박하기에, 올해 집값 상승률은 역대 최고치로 마감할 가능성이 높다.

서울 아파트값은 올해 2월 1주차부터 45주 연속 상승세를 이어가고 있다. 10월 3주차에는 주간 기준 역대 최고 오름세(0.50%)을 기록하기도 했다. 이후 서울 전역과 경기 12개 지역을 '삼중 규제지역(토지거래허가구역, 투기과열지구, 조정대상지역)'으로 묶은 10·15 대책 영향으로 뛰는 폭은 둔화했다. 그러나 여전히 주간 기준 0.2% 안팎의 상승률을 유지하고 있다. 주간 0.2%를 연율로 환산하면 10%가 넘는 수준이다.

자치구별로 보면 송파구(19.78%), 성동구(17.94%), 마포구(13.50%), 서초구(13.20%), 강남구(12.90%), 양천구(12.25%), 용산구(12.18%), 강동구(11.76%), 광진구(11.48%), 영등포구(10.06%) 순으로 상승률이 높았다. 양천구를 제외한 9곳은 모두 한강을 끼고 있다. 여기에 11위 동작구(9.91%)까지 포함하면, 상위권 지역은 한강벨트로 수렴한다.

반면 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 1% 안팎에 그쳤다. 노원구는 1.76%, 강북구는 0.93%, 도봉구는 0.79% 정도였다. 금천구(1.15%)와 중랑구(0.7%)도 비슷한 흐름을 보였다.

한강벨트 위주의 오름세로 인해 서울 내 자산 양극화는 더욱 심해졌다. 서울 아파트 시가총액은 지난해 말 약 1624조원에서 올해 11월 기준 1817조원으로 늘었다. 이 가운데 강남구(47조3000억원), 송파구(34조1000억원), 서초구(28조2500억원) 등의 시총 증가분은 109조6500억원으로 나타났다. 서울 전체 증가분의 절반을 넘어서는 수준이다. 여기에 마포·용산·성동·광진·강동·동작·영등포 등 한강벨트 상승분까지 합치면, 그 비중은 83%(193조원 중 160조원)에 달한다.

올해 상승장의 1차 원인으로는 공급 여건 악화가 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 내년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 급감할 전망이다. 직전 3년(2023~2025년) 입주 물량 합계(8만7515가구)와 비교하면 60% 가까이 줄어든다. 사실상 '입주 절벽'에 가깝다.

공급 공백 전망 속에 유동성이 풀리면서 가격 상승 압력이 커졌다. 기준금리 인하 기조와 확장적 재정 운용 속에 늘어난 자금이 희소성이 높은 서울 핵심 주거지로 유입됐다. 지난 9월 기준 우리나라 광의통화(M2)는 4447조9604억원으로 전년 동월 대비 8.5% 증가했다. 이는 2022년 6월 이후 가장 높은 증가 폭이다.

집값 상승세는 내년까지 이어질 가능성이 높다. 현재 분위기로는 당장 추가 대책이 나올 가능성이 작다. 김윤덕 국토교통부 장관 등은 연내 공급대책을 내놓겠다고 했으나 연말까지 기한이 얼마 남지 않았다. 현 정부가 주택 공급의 중추적 역할을 맡길 한국토지주택공사(LH)의 개혁안도 연내 발표한다고 했으나 내년으로 과제가 이월됐다.

전문가들은 부동산 안정의 중장기 해법으로 지역 균형 발전을 정책의 중심에 놓아야 한다고 지적한다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "대통령이 수도권 집중을 집값 문제의 원인으로 언급한 것은 의미가 크다"며 "그동안 사실상 부동산 정책에서 실종됐던 '균형 발전'이 다시 핵심 의제로 복원될 가능성이 있다"고 평가했다. 최근 이재명 대통령은 "집값 문제로 욕을 많이 먹고 있는데, 솔직히 보니까 대책이 없다"며 "근본적인 문제는 수도권 집중이다. 이 문제를 해결하기 위해서라도 지역 균형 발전은 정말로 필요한 요소라는 생각이 든다"고 말했다.

집값을 잡지 못하면 결국 '세금'을 건드릴 수밖에 없을 것이라는 전망도 나온다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "공급 확대나 대출 규제로는 고가 주택 쏠림을 제어하는 데 한계가 분명해졌다"며 "결국 올라간 가격에 걸맞은 세금을 부과하는 방향으로 갈 수밖에 없다"고 말했다. 다만 그는 "내년 지방선거 이후 보유세나 과세 체계 조정 논의가 본격화될 가능성이 높다"고 내다봤다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr