서울시 용적률 개편…공개공지 설치하면 상한용적률 120% 추가

공개공지 설치하면 상한용적률 120% 부여
UAM, 전선지중화 등 인센티브 항목 개편
준주거·상업지역 기준용적률 하향 규정도 없애
용도지역 변경 시점 기준 2000년으로 통합

서울에서 건물을 지을 때 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 공개공지를 조성하면 용적률의 120%를 추가로 받을 수 있게 된다. 인위적으로 낮췄던 준주거·상업지역 기준용적률 하향 규정도 사라진다. 공공에 필요한 항목을 도입하면 용적률 인센티브를 110% 추가로 부여한다.

정부가 부동산 시장 안정화를 위한 공급 확대의 일환으로 공공 재건축 제도를 도입하고, 서울 재건축 아파트 용적률 및 층고제한을 대폭 완화한다. 서울 노원구의 태릉골프장 부지 등 택지 발굴도 병행해 총 13만2000가구의 신규 공급도 추진한다. 사진은 4일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 도심 모습. /문호남 기자 munonam@

19일 서울시는 인센티브 제공, 불필요한 규제 해소 등을 골자로 하는 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 발표했다. 이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경이 이뤄진 때부터 적용된다. 주민 제안이 있을 경우 신속한 사업 추진을 위해 즉시 반영한다.

서울시는 민간 개발이 보다 활성화되도록 용적률 체계를 개편한다. 주 내용은 ▲상한용적률 대상 확대 ▲시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲용적률 운영체계의 단순화·통합화로 나뉜다.

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로, 높을수록 개발 밀도가 높아진다. 기준용적률은 기본적인 용적률, 허용용적률은 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하면 제공하는 용적률, 상한용적률은 기부채납 등을 통해 완화할 수 있는 최고한도 용적률을 말한다.

공개공지 설치 때 상한용적률 적용, 전체 지구단위계획구역으로 확대

앞으로는 준공업지역이 아니어도, 공개공지를 조성하면 상한용적률을 적용받을 수 있게 된다. 공개공지 뿐 아니라 지능형 건축물로 짓거나 특별건축구역으로 지정되는 곳도 마찬가지다.

예를 들어 일반상업지역인 지구단위계획구역의 경우 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 최대 960%까지 확대할 수 있게 된다. 공개공지, 지능형 건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.

서울의 지구단위계획 구역은 도시계획 수립 대상 지역 일부에 건축물의 높이나 규모 등을 수립하는 계획이다. 토지를 합리적으로 이용하고 계획적인 개발을 유도하기 위해 만들어졌다. 서울 전체 면적(녹지 제외) 중 35%에 달한다.

지구단위계획구역은 건축물 밀도를 관리하고 기반시설을 확충하기 위한 수단으로 쓰였다. 제도가 도입된 지 24년이 지나면서 규제가 누적되고 인구 감소 등 도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발에 걸림돌로 작용하기도 했다.

기준용적률 하향 폐지, 조례용적률 대비 110% 인센티브 부여

지구단위계획구역에서 인위적으로 낮게 설정했던 기준용적률 하향 규정도 폐지된다. 기준용적률은 조례용적률과 동일하게 적용된다. 준주거지역 기준용적률은 300%에서 400%로 바뀐다. 일반상업지역은 500~600%에서 800%로, 중심상업지역은 600~700%에서 1000%로 개선된다.

현재 지구단위계획구역 내 준주거·상업지역 내 기준용적률은 조례에 명시된 용적률보다 100~300%포인트 낮게 설정해왔다. 대신 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목을 이행할 때 허용용적률 인센티브를 제공했다. 이로 인해 사업주들은 인센티브를 이행하기 쉬운 쪽으로 취사선택하는 일이 잦았고, 지구단위계획별 목적 달성을 위한 계획 유도에는 한계가 있었다.

앞으로 시는 정책 목적에 부합하거나 공공성 항목을 도입하면 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비 최대 110% 추가 제공한다. 사업주가 미래도시정책·공공성 항목을 도입해 건물을 지으면 최대 110%까지 상향된 인센티브를 준다. 인센티브를 부여받으면 준주거는 440%, 일반상업 880%, 중심상업 1100%가 된다.

전선지중화·UAM 시설 등 도입하면 인센티브 부여

용적률 인센티브 항목도 미래 도시공간 수요를 고려하고 공공성을 확보할 수 있도록 재편된다. 건축한계선이나 권장용도, 공동개발 등 기존 인센티브 항목으로는 미래 변화에 대응하기 어렵다는 판단에서다.

로봇 친화형 건물, UAM(도심항공교통) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책 방향에 부합하는 항목을 도입하면 인센티브를 제공한다. 신재생에너지, 입체녹지조성, 개방형 공간(공공보행통로) 조성, 전선지중화 등도 항목에 포함된다.

용도지역 산정기준, 2000년 기준으로 통일

동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 다르게 운영했던 용적률 체계도 2000년 기준으로 통합한다. 예를 들어 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용 용적률이 800%지만, 1991년 이후 변경된 곳은 630%로 낮게 적용돼왔다. 도시계획법이 개정될 때마다 용적률 체계가 바뀌어 시민들이 혼선을 겪었다.

서울시는 각기 달리 적용하던 용도지역 변경 시점 기준을 2000년으로 단순화하기로 했다. 2000년에 도시계획법이 생기면서 지구단위계획구역 제도가 도입됐다. 2000년 이전에는 용도지역이 상향되면 상향된 바뀐 용도지역의 용적률 체계를 따라야 했다. 이후 법이 개정되면서 용도지역이 상향되어도 상한 용적률을 넘을 수 없도록 바뀌었다.

2000년 이전에 일반상업지역으로 용도지역이 변경된 곳은 현행 기준에 맞추겠다는 것이다. 준주거지역에서 일반상업지역으로 변경할 때 기준 용적률은 800%, 허용용적률은 880%, 상한 용적률은 1600%로 일원화한다. 2000년 7월 이후 용도지역이 일반상업지역으로 변경된 곳은 기준용적률 400%, 허용용적률 630%, 상한용적률 800%가 된다.

서울시는 이번 용적률 체계 개선을 통해 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역 정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있다. 특히 용도지역 기준 시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역 대부분이 강북·강서 지역에 있다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 "다양한 도시변화가 예상되는 이 시점에서 이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 "앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 말했다.