리츠 도입해 미분양·PF 부실 해소…"4월 위기설 불식 기대"

'건설경기 회복 지원 방안' 발표
CR리츠 도입, 지방 미분양 해소
LH·리츠가 PF 사업장 재구조화
공사비, 물가상승 고려해 현실화

지방에 쌓인 준공 후 미분양(악성 미분양) 물량을 해소하기 위해 기업구조조정(CR) 리츠(REITs)가 도입된다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 사업장은 한국토지주택공사(LH)가 역경매 방식으로 매입하거나 공공지원 민간임대 리츠가 인수해 유동성을 지원한다. 물가 상승에 따른 공사비 현실화 적정 수준도 검토된다.

정부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 건설산업이 직면한 애로를 해소하는 내용의 '건설경기 회복 지원 방안'을 발표했다. 건설경기 위축으로 인한 지역경제 침체를 방지하고, 취약계층 일자리 감소 피해를 최소화하는 것을 목적으로 한다. 국토교통부는 업계 건의 사항을 받아 실무 검토를 거치는 과정에서 최대한 반영했다고 설명했다.

미분양·PF 부실 등 건설사업 리스크 완화

서울의 한 공동주택에 분양 안내문이 붙어 있다. / 사진출처=연합뉴스

우선 취득세·종합부동산세 등 세제 지원을 받는 CR 리츠를 도입해 지방 미분양 리스크를 줄이고, 신규 착공 지연을 최소화한다. 취득세의 경우 준공 후 미분양에 한해 중과를 배제(세율 1~3%)하고, 종부세는 취득 후 5년간 합산을 배제한다. 올해 말 취득분까지 한시적으로 적용한다. 다만 미분양 물량이 6만가구대로 극심한 수준은 아닌 만큼 양도세는 추이를 지켜보면서 추가 과세 면제 등을 검토하기로 했다.

리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 국내외 부동산에 투자한 뒤 임대료나 매각차익 등의 이익을 정기적으로 배당하는 상품이다. 미분양 CR 리츠도 기본 구조는 같다. 다만 투자 대상을 미분양 주택으로 한정한다.

금융위기 직후 운용된 미분양 CR 리츠는 9개로 미분양 주택 3343가구를 매입했다. 주택산업연구원에 따르면 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 상황에 놓여 있었다. 그러나 CR 리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 줄였다. 투자자는 연 6~7% 안팎의 수익을 거뒀다. 김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "CR 리츠는 미분양을 임대하다가 업황이 좋아지면 분양으로 전환할 수 있다"며 "설명회 등을 거쳐 4월에 수요를 조사할 예정"이라고 말했다.

PF 부실 우려 사업장을 재구조화하는 데에도 리츠가 투입된다. 착공 전 브리지론 단계에서 더 사업 추진이 어려운 사업장은 LH 또는 공공지원 민간임대 리츠가 매입해 유동성을 지원한다. LH는 역경매 방식으로 보유 토지를 사들인다. 개별 공시지가나 공급가격의 90% 한도 내에서 채권(국고채 5년물 금리)을 지급하는 형태다.

유삼술 국토부 토지정책과장은 "내달 5~26일에 신청을 받아 현장 실사 등을 거쳐 해당 토지가 물리적으로 사용 가능한지, 저당권 같은 제한은 없는지 등을 살필 계획"이라며 "전체 3조원 중 2조원 규모를 상반기에 쓸 예정인데 소진이 다 안 될 경우 오는 7월께 2차 공고할 것"이라고 말했다. 이어 "과거에는 매입만 했는데 이번에는 1조원 규모를 확약하는 데 써 사업자가 토지를 팔지 않아도 더 좋은 조건으로 대출을 연장하는 데 도움이 되도록 하려 한다"고 말했다.

이와 함께 PF 대출 대환보증을 준공 3개월 전까지 신청할 수 있도록 기한을 늘린다. 현재는 중도금 최종 납부 3개월 전까지 신청해야 한다. 지식산업센터 등 비주택 대상 PF 보증도 신설한다. 건설공제조합에서 4조원 규모의 보증을 도입할 예정으로, 시공사 자체 시행 사업에는 상반기 내 조기 도입한다.

공사비 현실화 적정 수준 검토…분쟁은 조정 중

작업 중인 서울 시내 한 공사 현장 모습 / 사진출처=연합뉴스

공사비는 공공공사의 경우 건물 입지, 층수 등 시공 여건을 고려해 세분화한다는 방침이다. 예컨대 그동안 지하 2~5층에 동일하게 2%를 할증했다면, 앞으로는 층마다 2~5% 차등 할증한다. 산업안전보건 관리비는 요율 상향을 추진한다. 민간 참여 공공주택 공사비도 지난해 대비 약 15% 상향 조정한다. 특히 입찰 탈락업체에 대한 보상비를 총사업비의 0.25%에서 2배 확대해 민간 참여를 독려한다. 다만 공사비 현실화 시기를 못 박진 않았다. 얼마가 적정한 수준인지 시뮬레이션 등을 통해 파악한 뒤 발표한다는 계획이다.

민간공사는 공사비 분쟁을 예방하고 신속 조정하는 데 초점을 맞췄다. 신탁 방식으로 추진하는 사업은 주민 동의 없이 전체회의 의결만으로 사업계획인가 신청이 가능해지도록 한다. 또 분쟁이 우려되는 사업장에는 공사비 전문가를 선제적으로 파견한다. 현재 전국 7개 사업장에 전문가가 파견돼 있으며, 1개 사업장이 실마리를 찾았다고 국토부는 전했다. 공사비는 고물가에 최근 3년간 약 30% 상승하면서 시공사와 정비사업 추진 조합 간 갈등의 원인이 되고 있다.

지난해 9월부터 10년 만에 재가동된 민관합동 PF 조정위원회를 통해서도 분쟁을 조정하고 있다. 김규철 국토부 주택토지실장은 "민간 참여 공공주택 사업장 26곳이 공사비 분담 가이드라인에 동의했고, 산업단지 등 6건에 대한 사업계획 변경 조정안이 마련됐다"고 전했다. 그러면서 "여러 채널을 통해 업계 어려움을 듣고 해소 방안을 마련했다. 염두에 둔 건 아니었지만 실체 없이 돌고 있는 이른바 '4월 위기설'을 불식시키는 데에도 영향이 있을 것"이라고 말했다.