[전문가 진단]총선 앞 쏟아지는 부동산 정책…"투자 수요 견인" VS "효과 없어"

재건축, 군사보호구역, 공시가격 등 규제 완화 잇달아
"주택 보유 부담 줄여줘 매수↑…금리 인하 시 시너지"
일각에선 "시장 반전 역부족" 평가
"공급·세금 건드려도 시장 움직일 가능성↓"

정부가 올해 총선을 앞두고 재건축 안전진단 면제, 군사보호구역 해제, 공시가 현실화 계획 폐지 등 규제 완화에 나선 가운데, 이에 따른 시장의 향방을 두고 전문가들의 의견이 갈리고 있다. 조만간 투자 수요가 일어나 부양 효과가 나타날 수 있다는 관측이 있는 반면, 대외 금융 환경이 얼어붙은 상황에서 반등 심리가 나타나기 어렵다는 분석이 나온다. 일각에서는 다주택자 관련 규제 완화가 시장 반등의 열쇠가 될 것이라는 관측도 나온다.

[전문가 진단]총선 앞 쏟아지는 부동산 정책…"투자 수요 견인" VS "효과 없어"

박상우 국토교통부 장관이 25일 서울 종로구 정부서울청사에서 '국민과 함께하는 민생토론회'에서 보고된 교통 분야 관련 주요 정책 계획을 발표하고 있다. 사진=조용준 기자 jun21@

정부 부양책으로 실거래가 꿈틀

이창무 한양대 도시공학과 교수는 올 들어 정부가 지속적인 경기 부양책을 내놓는 것을 두고 "시장이 우왕좌왕하는 불확실한 상황에서는 정부 정책이 영향을 줄 수 있다"면서 "최근 실거래가지수가 상승하는 것에서 볼 수 있듯 시장이 즉각적으로 반응을 보이고 있다"고 설명했다. 한국부동산원에 따르면 지난 1월 서울 아파트 실거래가지수는 0.45% 올라 지난해 9월(0.94%) 이후 4개월 만에 상승 전환했다.

이 교수는 또 "공시가격 현실화 계획 폐지 등은 그동안 과도하게 억제된 투자 욕구를 풀어주는 역할을 할 수 있다"며 "주택 보유 부담을 줄여줌으로써 추가 보유를 유도하는 요인으로 작동할 것"이라고 평가했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수와 양지영 양지영R&C연구소장

정부는 지난 19일 2035년까지 부동산 공시가격을 시세의 90%까지 높이는 것을 목표로 한 ‘공시가격 현실화 계획’을 폐기하겠다고 공식 발표했다. 이 계획이 폐기되면 공시가격을 토대로 결정되는 재산세, 종합부동산세 등 부동산 보유세가 낮아지게 된다.

지난달 26일에는 총 339㎢(1억300만평·여의도 면적 117배) 규모 군사시설보호구역 해제 계획도 발표됐다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구, 46㎢), 성남시 일부(71㎢)로, 이들 지역에는 대규모 주거·상업 복합시설 공급이 가능해지게 됐다. 군사시설보호구역은 군사시설을 보호하고 군사작전을 원활히 수행하기 위한 구역으로, 지정되면 건축물의 신축·증축 높이가 제한된다. 같은 달 여의도 면적의 837배에 달하는 비수도권의 개발제한구역(그린벨트)을 해제하는 규제 완화책도 나왔다.

지난 1월에는 재개발 등 정비사업이 가능한 노후 주택 기준을 기존 3분의 2에서 60%로 완화하는 방안과 노후계획도시특별법 적용 대상 지역을 기존 50여곳에서 108곳으로 늘리는 방안 등이 나왔다. 특별법 대상지는 안전진단 기준 면제 또는 완화, 용적률 상향 혜택을 받을 수 있다. 수도권 광역급행철도(GTX)를 전국으로 확대하는 안과 고속도로·철도 지하화 방안 등도 제시됐다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "이런 정책들이 시장 판도를 바꾸기는 어렵겠으나 시장에 기대감을 불어넣어 주면서 일부 지역에서 기대 효과가 나타날 수 있다"면서 "이후 금리 인하와 맞물릴 경우 시너지를 내게 될 것"이라고 평가했다.

"시장 분위기 반전은 어려워"

부동산 시장 분위기를 끌어올리기에 역부족이라는 의견도 나온다. 김규정 한국투자증권 부동산전문위원은 "고금리, 대출 규제 강화 기조가 지속되고 올 하반기 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정과 같은 이벤트도 예정돼 있어, 공급 확대나 세 부담 완화 등의 정책으로 주택 거래량과 가격이 살아나기는 쉽지 않다"고 평가했다. 김 위원은 "도심 재개발이나 신도시 재건축 등이 본격적으로 진행되기 전이라 효과를 지켜봐야 한다"면서도 "정책적인 면에서 기대감을 갖기는 어려운 상황"이라고 말했다.

김규정 한국투자증권 부동산전문위원, 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원, 이상우 인베이드투자자문 대표

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 "현재 부동산 시장 침체 원인은 금리, 대출 규제 등 수요 측면에 있어 공급이나 세금 측면을 아무리 건드려도 단기적으로 시장이 움직일 가능성은 낮다"며 "시장이 자연적으로 조정되고 있는 국면이라, 인위적으로 수요를 진작시키는 대책을 내놓는 것에는 신중할 필요가 있다"고 덧붙였다.

다주택자 규제까지 완화해야 효과가 있을 것이라는 전망도 나온다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "투자 수요 진작, 즉 다주택자에 대한 규제 완화가 필수적인데 종합부동산세 등이 해결이 안 돼 거래가 일어나지 않는 상황"이라고 진단했다. 이어 "‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도가 높아지고 서울 강남 쏠림 현상이 심화하면서 양극화가 심해지고 미분양 문제는 해결되지 않을 가능성이 크다"고 내다봤다.