[2020국감]서울시 국감, 공공재개발·재건축 제도 개선, 청년주택 활성화 화두(종합)

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[아시아경제 김유리 기자] 20일 서울시청에서 진행된 국회 국토교통위원회의 서울시 국정감사 전반부엔 공공재개발과 공공재건축의 신속한 추진을 통한 서울 시내 공급 확대 문제 해결이 집중적으로 다뤄졌다. 역세권 청년임대주택의 실효성을 담보할 각종 방안 역세 제안됐다.

이날 서울시 국감에선 공공재개발·재건축 사업의 활성화를 위해 추가적인 제도 개선이 필요하다는 지적이 여러 차례 나왔다. 조오섭 더불어민주당 의원은 "공공재개발·재건축 사업의 신속한 추진을 위해 '지방공기업평가원'의 신규 투자사업 타당성 검토 기간을 단축하거나 제외할 필요가 있다"며 "지방공기업이 자체 자금 조달이 가능하도록 하는 등 재원 조달 제약 사항 등도 개선이 필요하다"고 강조했다.

공공재개발사업은 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공시행자 참여를 통해 공공성 요건(임대공급 확대)을 충족하고 인센티브를 부여해 지지부진한 재개발 사업을 정상화 또는 촉진시켜 도심 내 주택 공급을 확대하는 사업으로 공모방식으로 추진된다. 서울시에 따르면 공공재개발 사업엔 약 20개소가, 공공재건축 사업엔 15개소가 관심을 나타냈다. 특히 공공재개발 희망 사업지 중엔 당초 재개발 구역으로 지정됐다가 주민 갈등, 사업성 부족, 개발부담금 부담 등으로 주민 30% 동의를 얻어 해제된 구역이 상당수였다. 조 의원은 "서울시 재개발·재건축 해제구역이 394개소에 달하고 있어 구역 해제로 인한 주택·기반시설 노후화 가속, 주거지 슬럼화가 우려되고 있는 실정"이라며 "사업비 지원, 신속한 인허가가 가능한 공공재개발·재건축을 통해 사업을 정상화해 신규주택 공급을 확대할 수 있도록 해야한다"고 밝혔다.

공공재개발·재건축 사업에 대해 천준호 더불어민주당 의원 역시 "투명성을 확보해 갈등을 완화하고, 절차를 통합해 신속성 확보해야 한다"며 "용적률 상향과 사업비 지원 등을 통한 사업성 강화 역시 고려해 진행해달라"고 당부했다. 이에 대해 서정협 서울시장 권한대행은 "국토교통부와 공공정비사업 활성화를 위한 태스크포스(TF)를 구성해 제도 및 법령개선, 선도지 발굴 등을 함께 준비하고 있다"며 "오는 12월 후보지 선정 작업을 시작하는 등 차질 없이 진행하겠다"고 말했다.

역세권 청년임대주택에 대해선 임대의무기간 10년이 지나면 일반분양 전환이 가능해 민간사업자만 역세권 특수를 누릴 것이라는 지적이 나왔다. 조오섭 더불어민주당 의원은 "역세권 청년임대주택사업이 10년 뒤 공공기여로 일부 환수될 때 서울시가 나머지를 매입하겠다는 계획이지만 현실성이 떨어진다"며 "역세권 특성상 10년 뒤 땅값과 건물값이 천정부지로 뛰어오를 수 있어 사실상 매입이 힘들 것"이라고 지적했다.

서울시가 추진하고 있는 역세권 청년임대주택은 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령'에 따라 10년 뒤 민간사업자의 임대의무가 종료된다. 또 ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 따라 부지를 용도별로 10~30%씩 떼 공공기여 방식으로 기존 청년임대로 남겨두고 나머지는 민간사업자가 임대보증금과 임대료를 새롭게 책정할 수 있게 된다. 조 의원은 "역세권 청년임대주택 사업에 참여한 민간사업자는 10년 뒤 임대보증금과 임대료를 인상할 것이고 결국 그동안 청년임대주택에서 거주해왔던 최소 5만6000명의 청년들이 다시 셋방을 찾아 쫓겨날 수 밖에 없을 것"이라면서 "미리 예상할 수 있는 여러가지 문제에 대해 선제적으로 제도적 보완에 나서고 필요하다면 사업 재설계까지도 검토해봐야 할 것"이라고 강조했다.

김희국 국민의힘 의원은 "청년주택 면적과 임대료가 수요자의 기대에 미치지 못하고 있다"며 "면적을 늘리고 임대료를 낮추기 위해선 한국토지주택공사(LH)에서 전용택지를 확보하고 세금 감면을 통한 임대료 인하 등을 추진해야한다"고 말했다. 이어 "시행자가 토지소유자로부터 땅을 사서 시작을 해야하니 비용이 너무 많이 든다. 사업추진주체를 토지소유자로 제한하는 부분에 대해서도 재검토가 필요하다"고 덧붙였다.

역세권 청년임대주택 사업의 실효성을 높여야 한다는 문제제기도 있었다. 이종배 국민의힘 의원은 국감 질의 전 배포한 자료를 통해 "서울시에 따르면 지난 4월 입주를 시작한 광진구 구의동 청년주택의 절반이 공실"이라며 "해당 주택은 보증금 4500만원에 월세 46만원으로 광진구의 보증금-월세 전환율 6.9%를 적용해 보증금을 1000만원으로 환산하면 월세가 66만원이 된다. 당초 주변 시세보다 저렴하게 공급하겠다던 약속과 달리 비싼 가격 때문에 청년들의 수요가 감소한 것"이라고 말했다.

공급 목표 대비 공급률이 떨어지는 데 대해서도 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 장기화로 상업시설 분양시장이 침체기에 접어들어 청년주택 사업에 대한 수익성 담보가 불확실해지고, 정부의 6·17 대책 발표 이후 임대사업자의 주택담보대출이 전면 금지돼 사업을 지속하기 어렵다는 개발 업계 분위기를 전했다. 이 의원은 "청년들을 위한 주거지원이라는 목적으로 시작된 사업이 수요자들의 눈높이를 맞추지 못해 실효성을 잃고 있다"며 "청년주택의 품질향상 방안을 찾아 실수요자들의 만족감을 높여 주거의 질적 내실화를 실현할 수 있도록 노력해야 한다"고 강조했다.

한편 이날 서울시 국감에서는 '김어준의 뉴스공장' 등 TBS 프로그램 및 여론조사에 대한 야당의 문제제기도 있었다. 이해찬 전 더불어민주당 대표의 "서울은 천박한 도시" 발언에 대한 공방도 이뤄졌다. 서초구의 재산세 감면 조례안에 대한 지적에 대해선 서울시가 공포 강행 시 대법원 제소나 집행정지 신청을 검토 중이라고 밝히기도 했다. 서정협 권한대행은 "(서초구의 재산세 감면 조례안이) 기본적으로 법률에 위반되고, 서울 25개 자치구의 형평성 문제도 있어 재의 요구를 했다"며 "서초구에서 (계속해) 주장하면 대법원 제소나 집행정지 신청까지 고려하고 있다"고 말했다. 이어 "법률을 위반해가면서 까지 특정 구를 위한 정책을 내는 건 바람직하지 않다고 본다"고 덧붙였다.

서울 시내 '방쪼개기' 위반 건축물의 시정률이 미미해 이같은 행태를 방지하고 시정할 수 있는 근본적인 대책 마련이 필요하다는 지적도 나왔다. 서울시 '위반건축물 및 방쪼개기 현황'에 따르면 방쪼개기 시정률은 2016년 11%에서 해마다 줄어 2020년 8월 2.39%로 나타났다. 장경태 더불어민주당 의원은 "우선 대학가를 중심으로 방쪼개기 전수조사를 시행해 드러나지 않은 주거 실태를 면밀히 살펴 보다 적극적인 행정조치를 취해야 한다"고 강조했다. 이에 대해 서울시는 "건축법 위반에 대한 위반 행위자 고발조치 및 방쪼개기가 주로 발생하는 소형건축물에 대한 단속 횟수를 더욱 확대해 점검을 강화할 예정"이라며 "국토교통부와 협의해 건축물 관련 통합데이터 관리시스템인 '세움터'를 개선, 위반건축물을 중점 모니터링하고, 위법행위로 인한 기대수익을 철저하게 환수할 수 있도록 이행강제금 관련 법령 강화를 협의 추진하겠다"고 말했다.