"여기 누르면 저기 부풀 것"…정부 '핀셋규제' 효과 논란

자료사진 /문호남 기자 munonam@

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[아시아경제 김유리 기자, 최동현 기자] 정부가 지난해 12ㆍ16 부동산 대책의 '풍선효과'로 집값이 급등하고 있는 수원ㆍ용인ㆍ성남(일명 '수ㆍ용ㆍ성') 일대를 규제지역으로 지정을 검토 중이지만 시장에서는 '핀셋 규제'의 효과를 둘러싼 논란이 커지고 있다. '두더지 게임'식 규제는 오히려 제2의 수ㆍ용ㆍ성만 낳을 것이라는 것이 전문가들의 지적이다. 저금리 기조로 넘쳐나는 시중 유동자금이 흘러갈 대체투자처 마련 등 근본적 대책이 동반돼야 한다는 설명이다.

14일 국토교통부와 업계에 따르면 현재 수ㆍ용ㆍ성 가운데 조정대상지역 지정이 유력한 곳은 수원 권선ㆍ영통ㆍ장안구 등이다. 앞서 수원 팔달구와 광교지구, 용인 수지ㆍ기흥구, 성남 전역은 이미 조정대상지역으로 지정된 상태다. 전문가들은 추가지정 시 해당 지역의 집값은 단기적으로는 가파른 오름세가 둔화되는 효과가 있을 것으로 보고 있다.

전문가들은 다만 이 지역의 규제를 강화하면 오히려 집값 상승세는 또 다른 풍선효과를 낳을 것이라고 입을 모았다. 12ㆍ16대책 이후 투기지역ㆍ투기과열지구 내 15억원 초과 주택에 대한 대출이 막히는 등 규제가 강화되면서 수원ㆍ용인 일대 집값 과열로 이어졌다. 수요자들은 신분당선 연장, 인덕원선 건설 등 교통 여건 개선과 재개발 등 호재가 맞물려 있다는 점에 주목했다. 이들 지역을 규제할 경우 시중의 유동자금은 다른 호재지역으로 흘러갈 것이라는 설명이다. 전문가들이 말하는 '핀셋 지정'의 한계다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울이 모두 막히고 과천, 하남, 광명 등에도 규제가 발생하자 관심 지역이 남하하는 상황"이라며 집값 급등과 규제가 반복되는 두더지게임식 대책의 한계를 지적했다. "넘쳐나는 돈이 비슷한 호재를 찾아나설 것"이라는 설명이다. 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장 역시 "금리를 올리지 않는 한 (집값을 잡기) 쉽지 않다"며 "하지만 금리는 부동산뿐 아니라 경제 전반을 종합적으로 판단해 결정할 문제여서 당분간 해결하기 어려운 문제"라고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 정부 핀셋 규제에 한계가 있다고 주장했다. 그는 "지난해 민간택지 분양가상한제도 핀셋으로 시작해 결국엔 대부분 지역에 핀셋을 뿌리는 결과를 낳았다"며 "수ㆍ용ㆍ성 일부를 규제로 묶으면 주변지역이나 인천ㆍ부천 등 다른 지역에 풍선효과가 발생할 수밖에 없을 것"이라고 진단했다.

12ㆍ16 대책 이후 정부가 '급등 조짐이 보이면 뭐든 할 수 있다'는 인상을 준 점 역시 시장 불확실성과 공포심을 자극해 왜곡을 심화시키고 있다는 지적도 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "일부지역 급등이 트렌드성인지 이벤트성인지부터 정확하게 분석돼야한다. 단순히 집값이 뛰니 지정한다면 토지 등 다른 시장으로 자금이 이동할 것"이라며 "시장 신뢰가 동반되지 않은 규제는 왜곡을 심화시킬 것"이라고 조언했다.

이 때문에 전문가들은 국지적 집값 상승의 근본적 원인인 과잉 유동성을 해소할 근본적 대책 마련이 필요하다고 지적했다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "자금이 갈 수 있는 곳이 많지 않은 상황에서 투자자들은 과거의 학습효과를 통해 '부동산은 오를 것'이라는 기대가 여전하다"며 "공급부족 등 근본적 원인을 해결해야 한다"고 강조했다.