"규제 묶인 재건축·재개발, 공급 비중은 매년 증가…올해 10곳중 4~5곳"

[아시아경제 김유리 기자] 주택 공급에서 재건축ㆍ재개발이 차지하는 비중이 급격히 늘고 있다. 올해 건설사들이 전국에서 공급하는 아파트 중 절반에 육박하는 물량이 재건축ㆍ재개발 등 정비사업인 것으로 나타났다. 특히 서울은 공급 의존도가 70%를 넘는 것으로 분석돼 자칫 민간택지 분양가 상한제 적용으로 사업 지연ㆍ중단이 잇따를 경우 심각한 수급 불균형을 낳을 것이라는 우려가 제기된다.

22일 부동산114 등에 따르면 올해 전국에서 건설사들이 공급예정인 주택 공급물량 35만878가구 가운데 재개발ㆍ재건축 등 정비사업 물량은 15만5371가구로 44.3%를 차지한다. 지난해 이 비중이 29.9%였던 것과 비교하면 14.4%포인트 늘어난 것이다. 이는 또 2000년 이후 지난 10년간 수치와 비교해도 가장 높은 것이다. 정비사업 물량 비중은 2013년 11.2%를 기록한 후 매년 증가세를 보이고 있으며 2017년 이후로는 20%대를 넘어섰다.

서울은 사실상 정비사업에 대한 공급 의존도가 절대적이다. 올해 공급예정물량 5만5525가구 중 4만2308가구로, 비중이 76.2%에 달한다. 새 아파트 10채 중 7~8채가 재건축ㆍ재개발가구인 셈이다. 서울 역시 2018년(69.3%)를 기점으로 지난해 74.4%, 올해 76.2%로 비중이 점차 높아지는 추세다. 서울시내 정비사업 공급예정물량은 지난해 실제 공급물량(2만560가구)의 2배가 넘는다. 이는 지난해 각 건설사가 공급을 계획했던 재개발ㆍ재건축 사업 중 상당수가 주택도시보증공사(HUG)과의 분양가 조율 난항 등으로 미뤄진 탓이다. 실제로 건설사들의 계획 대비 분양 실적은 2018년 57%, 지난해에는 68%에 그쳤다.

주택 공급에서 정비사업 비중이 늘고 있는 것은 경기ㆍ인천 등 일부 지역을 제외하면 대규모 택지개발 사업이 감소하고 있는 반면 대도시를 중심으로 노후 주거지 재개발ㆍ재건축이 늘고 있기 때문으로 보인다. 서울 외에도 지방 대도시 중 부산은 올해 정비사업 의존도가 77.3%에 달하고 대구 역시 62.0%인 것으로 나타났다.

이 때문에 오는 4월 말 민간택지 분양가상한제 유예기간이 끝나면 상당수 정비사업이 차질을 빚을 것이라는 우려가 제기된다. 상한제를 피하기 위한 밀어내기 분양의 효과로 공급이 반짝 증가세를 보이겠지만 4월 이후에는 다시 사업이 위축될 수 있다는 것이다.

현재 서울시내에서 4월내 분양을 추진중인 단지는 총 1만2000가구 규모에 달하는 강동구 둔촌동 둔촌주공을 비롯해 ▲동작구 흑석동 흑석3구역 ▲동대문구 용두동 용두6구역 ▲성북구 장위동 장위4구역 ▲은평구 증산동 증산2구역 등이다. 하지만 이들 사업은 철거와 착공, HUG와의 분양가 조율 등 절차상 변수가 많아 예정된 시기에 공급이 이뤄질 수 있을지는 여전히 미지수라는게 업계 관측이다. 특히 사업 일정이 미뤄질 경우 상한제 적용에 따른 수익성 악화, 주민 갈등으로 자칫 공급 지연이 장기화할 가능성도 배제하기 힘들다.

일각에서는 상한제로 사업 초기 단계 재개발ㆍ재건축 구역들이 사업 연기 등 속도조절에 나설 경우 중장기 주택 공급에도 부정적 영향을 미칠 것이라는 우려도 나오고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "사업 초기 단계 사업지들은 사업추진 동력이 약해지며 속도 저하와 관망 수요가 증가할 것"이라며 "서울과 같이 공급 물량을 정비사업에 크게 의존하는 지역에선 수요ㆍ공급 교란이 장기 집값안정 효과를 저하시킬 수 있다"고 말했다.