[널뛰는 부동산]양극화 심화에 딜레마 빠진 정부…"'한방'이 필요해"

[아시아경제 건설부동산부] 부동산시장이 지방은 얼어붙는 반면 서울은 달아오르면서 널뛰기를 하고 있다. 6·19 부동산 대책 이후 잠시 주춤하던 서울 주택시장에 다시 불이 붙으면서 양극화가 더 심해지고 있는 것이다.

정부의 고민도 커지고 있다. 시장을 안정시키기 위해서는 6·19 대책 때 내놨던 서울 전역 분양권 전매 금지 등 조치보다 더 강한 ‘한방’이 필요한 상황이다. 그러나 자칫 잘못하면 시장에 큰 충격을 주면서 급랭시킬 수 있어 투기과열지구 지정 카드를 섣불리 빼들기도 부담스럽다.

28일 부동산업계에 따르면 서울 강남권 분양시장을 중심으로 했던 과열양상이 서울 전역으로 번지고 있다. 이달 초 효성이 용산구에서 분양한 '용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어'는 최근 정당계약 후 남은 물량이 모두 팔았다. 전 가구가 중대형으로 구성된 데다 가장 싼 가구가 14억원이 넘었지만 초단기간 내 완판됐다. 영등포구 신길뉴타운 내 신길센트럴자이는 최근 청약 결과 350가구 모집에 2만명 가까이 청약통장을 내밀었다. 청약경쟁률은 57대1로 올 들어 서울 최고치였다. 가재울뉴타운ㆍ신길뉴타운에서 최근 분양한 단지도 각각 38대1, 28대1에 달했다. 지난해까지만 해도 강남권 등 일부 지역에 국한된 현상이었다면 올 들어서는 강북권이나 뉴타운 등 비강남권에서도 분양단지마다 인파가 몰려들고 있다.

매매시장의 오름 폭도 커졌다. 한국감정원에 따르면 이번주 서울지역 아파트 매매가격지수는 110.8로 집계 후 가장 높은 수준을 기록했다. 2년 만에 10% 이상 오른 셈이다. 2014년 하반기 이후 꾸준히 오름세를 유지하고 있는데 정국 불확실성이 걷힌 올 5월 이후 상승세가 더 가팔라졌다.

그러나 지방 부동산시장은 딴 세상이다. 지방을 중심으로 했던 찬바람은 경기 동탄ㆍ김포신도시 등 수도권까지 번졌다. 과거 호황기에 쏟아졌던 분양물량이 일시에 입주를 시작하면서 분양가를 밑도는 '마이너스 프리미엄' 매물도 속출하고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 올 연말 입주를 앞둔 경기도 화성 동탄면 장지리 '동탄2 반도유보라 아이비파크 9.0'의 전용 102㎡ 분양권이 3억9340만원에 거래됐다. 분양가(3억9990만원)보다 650만원 낮은 금액이다. 인근 업계에 따르면 분양가보다 1500만원 이상 낮춰 나온 매물도 수두룩하다. 다음달 입주하는 화성 기산동 'SK파크뷰 2차' 역시 최근 들어 분양가에서 200만~500만원 하락한 매물이 등장했다. 동탄2신도시는 2~3년 전만 해도 '핫플레이스'로 통했는데 분위기가 반전됐다.

김포 한강신도시의 상황도 마찬가지다. 최근 입주한 단지나 올 연말께 입주하는 일부 단지에선 분양가보다 적게는 500만원, 많은 곳은 2000만원가량 낮은 가격에 매물이 나오고 있다. 대규모 공급이 쏟아졌던 곳 가운데 입지가 상대적으로 떨어지는 단지에서 이 같은 일이 빈번해졌다.

지방은 더 심각하다. 최근 평창 지역에서는 최초 분양가 대비 절반 이하 가격에 매물이 나왔다. 평창군 대관령면 용산리 일대 '데이즈힐 스카이테라하우스'는 2015년 4월 평창 동계올림픽 특수를 노리고 한국자산신탁과 파라다이스건설이 분양한 아파트인데 분양률이 5% 미만으로 저조했다. 지난해 7월 완공 이후 공매물로 나온 사업지를 이원디벨로퍼가 통매입한 뒤 일반인에게 최초 분양가보다 54% 낮은 금액에 할인 분양하고 있다.

이처럼 부동산시장 양극화가 심화되는 것은 일차적으로 수급 부조화가 원인이지만 보다 근본적으로는 경기회복 기대감에 따른 부동산 투자 심리가 작용하고 있다는 분석이다. 저금리 기조가 이어지는 데다 시중에 유동자금이 넘쳐나면서 안전자산으로 평가 받는 부동산에 여유자금이 몰리는 것이다. 이 때문에 최근 부동산시장을 과거 노무현 정부 시절의 데자뷔로 보는 시각이 많다. 당시에도 외환위기 이후 얼어붙었던 경기가 점차 나아지면서 주택 수요가 늘어났지만 수요 억제 정책에만 매달리다 보니 오히려 부동산 가격 급등 및 양극화를 불러왔다.

전문가들은 앞으로 부동산시장 양극화가 더 심해질 것으로 보고 있다. 금리가 오르기 시작하면서 실수요자들이 주로 영향을 받겠지만 서울 부동산시장의 투자 수요는 여전할 것이란 판단이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "주택시장에서는 '서울은 된다'는 인식이 강하다"며 "소득이 되는 사람들이 소비하는 주택시장에 수요가 몰리게 될 것"이라고 설명했다. 반면 수도권 외곽은 올 하반기에 이어 내년ㆍ내후년까지 입주 물량이 많아 점점 더 하락세를 탈 것으로 전망된다.

정부의 시장 진단 자체가 잘못됐다는 지적도 나온다. 지금 같은 수요 억제만으로는 오르는 집값을 잡을 수 없다는 것이다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 "6ㆍ19 대책은 수요 억제에 초점이 맞춰져 있는데 진단이 잘못됐다"며 "서울 같은 경우 부지 고갈 상태에서 나올 수 있는 물량은 재건축ㆍ재개발ㆍ뉴타운밖에 없는데 이걸 억제하면 공급이 축소되고 오히려 가격이 오르는 악순환이 반복된다"고 설명했다.

시장의 이목은 정부가 다음달 어떤 추가 대책을 내놓을지에 쏠리고 있다. 가장 큰 관심사는 투기과열지구 지정 여부다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "정부가 투기과열지구 지정과 보유세 인상 등 방안을 고민하고 있겠지만 섣불리 하기는 부담스러울 것"이라며 "전월세상한제와 계약갱신청구권 도입은 불가피할 것"으로 내다봤다.