[포럼]참여정부 때와는 다른 부동산, 강력규제 신중해야

이준용 한국감정원 시장분석연구부장

[아시아경제]최근 뉴스기사들을 보면 재건축 시장을 중심으로 아파트가격이 상승하는 것을 넘어 과열되는 양상이기 때문에 투기과열지구의 재도입을 검토해야 한다는 기사들이 눈에 띈다. 이런 기사들은 현재 재건축 아파트 시장이 참여정부 초기 시절 당시와 유사하게 과열될 우려가 있기 때문에 경고의 메시지를 보내기 위한 것으로 보인다. 당시 상황과 유사한 점이 있기도 하지만 역대 최고 수준의 가계부채와 금리상승의 압박에 대한 걱정 때문에 귀담아 들을 수밖에 없다.

다만 과거 유사한 상황에 빗대어 미래를 예측하고 대비하는 것은 상당히 신뢰할 수 있는 추론이지만 과도한 우려와 해석은 시장의 혼란을 야기할 수 있다. 그렇기 때문에 과거 주택시장과 유사한 것과 다른 것은 무엇이고, 각각의 경중을 따지는 작업이 선행되어야 하며 이를 바탕으로 현재의 주택시장을 진단해야 할 필요가 있다.

먼저 참여정부 초기시절과 유사한 상황을 살펴보면 재건축 아파트 가격이 빠르게 상승하고 있고, 강남권 지역을 중심으로 규제강화 대책을 시행하거나 도입을 논의하고 있다. 구체적으로 설명하면 투기과열지구는 2002년 하반기에 처음으로 도입됐고 2003년에는 광역시 지역까지 확대됐다. 시행전후 재건축 아파트뿐만 아니라 재고주택의 가격까지도 급격히 상승했다. 이와 유사하게 2013년에 유예되었던 재건축 초과이익환수제는 올해 말에 유예기간이 끝나고 내년부터 재시행될 예정인데 이를 앞두고 재건축 아파트 가격이 상승하고 있는 중이다.

이와는 반대로 과거와 다른 상황을 짚어보면 주택가격변동 측면에서 참여정부 초기에는 전국적으로 주택가격 상승세가 확산되는 상황이었으나, 최근 주택시장은 국지적인 움직임이 뚜렷하다. 특히 지방은 상승세에서 하락세로 전환된 상태이며 수도권은 보합상태다. 과거 상승수준을 보면 투기과열지구가 도입되기 전인 2001년과 2002년 서울 아파트가격 상승률은 각각 22.0%, 35.2%였다. 그러나 최근 1~2년간 서울 아파트 가격 상승률은 5% 내외였으며 상승폭은 점차 둔화되고 있는 상황이다. 다만 재건축아파트가 집중돼 있는 강남3구 지역의 아파트가격 상승폭은 서울 평균수준을 소폭 상회하고 있다.

공급측면에서 보면 2000년대 초는 분양가 자율화에 의해 과거에 보지 못했던 고품질의 주택이 공급되기 시작했고 주택 소비자들에게 큰 호응을 얻어 신규 아파트들의 주택가격이 크게 상승했다. 이와는 반대로 현재는 양질의 주택이 공급됐고, 경기도를 중심으로 주택공급이 집중되기 때문에 주택가격이 하락하는 것을 걱정하고 있다.
왜냐하면 올해부터는 지난 2~3년 동안 착공을 시작한 아파트들이 경기도 지역에 집중적으로 준공될 예정이기 때문이다.

한편 금융시장 측면에서 보면 외환위기 이후 금리가 지속적으로 하락하고 있었지만, 최근 미국 기준금리의 지속적인 인상과 추가인상의 예고는 국내 기준금리가 인상될 가능성을 높이고 있다. 거시경제측면에서도 마찬가지로 2000년대 초반은 전세계적인 호황기로 고성장의 시기였으나 글로벌 금융위기 이후 현재까지 대부분의 선진국들은 저성장세인 상황이다.

이처럼 아파트가격 상승 수준, 상승세의 확산 여부, 금리수준 및 전망, 아파트 수급상태, 경제성장 수준 등 다른 점들이 많기 때문에 직접적인 비교와 추론은 타당성이 높지 않다. 따라서 투기과열지구 재도입과 같은 강력한 정책적 도입은 신중하게 접근할 필요가 있다. 몇몇 과열단지와 함께 묶어서 일부 지역에 대해 강한 시장억제 정책을 펼친다면 시장자체를 위축시킬 수 있고, 사람들의 심리를 과도하게 자극시킬 수도 있다. 의사의 정확한 진단이 올바른 처방을 할 수 있는 것처럼 종합적으로 주택시장을 바라보는 시각이 필요하지 않을까 생각한다.

이준용 한국감정원 시장분석연구부장