미분양관리지역 '미분양' 좀처럼 줄지 않네

-HUG, 작년 9월부터 9차례 공고
-인천 중구·남양주 등 계속 지정…이들 지역 미분양 2만가구 안팎 유지
-지역별 온도차…세분화 필요

[아시아경제 박혜정 기자]정부가 미분양관리지역을 따로 지정·관리하고 있지만 관리지역 내 미분양이 좀처럼 줄지 않고 있는 것으로 나타났다. 같은 지역이라도 분양시장 온도차가 있는 만큼 기준을 세분화할 필요가 있다는 지적도 나온다.

15일 한국건설산업연구원과 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 9월30일 1차 미분양관리지역 공고일부터 지난달 31일 9차 공고일까지 수도권(서울 제외)은 7~9개, 지방은 16~22개 지역이 미분양관리지역으로 지정되고 있다. 9차 미분양관리지역에는 수도권 9개, 지방 20개 지역이 포함됐다.

이 중 1~9차까지 연달아 미분양관리지역으로 지정된 곳은 인천 중구, 경기 남양주시·안성시·평택시, 충남 아산시, 충북 청주시, 전북 군산시, 경북 포항시, 경남 창원시다. 인천 연수구와 경기 광주시는 한 번을 제외하고 내내 미분양관리지역에 속했다.

HUG는 미분양관리지역을 지정·관리해 주택 공급을 간접적으로 규제하고 있다. 미분양이 500가구 이상인 시군구 중 미분양 주택 수, 인허가 실적, 청약경쟁률, 초기 분양률 등을 종합적으로 고려해 매월 선정한다. 일단 미분양관리지역으로 지정되면 주택(주거용 오피스텔 포함) 사업예정자는 택지 매입 전 분양보증 예비심사를 신청해야 한다. 결과 통지를 받은 다음 날부터 매매계약을 체결할 수 있다. 만약 예비심사에서 미흡, 본 심사 재평가에서 미흡 판정을 받거나 예비심사를 받지 않으면 프로젝트파이낸싱(PF) 보증과 분양보증심사가 거절된다.

그런데 HUG가 꾸준히 관리해온 11개 지역(인천 연수구·경기 광주시 포함)의 미분양이 좀처럼 줄지 않고 있다. 이들 지역의 미분양은 여전히 2만가구 안팎을 유지 중이다. 지난해 8월(2만1379가구)부터 올 1월(1만7106가구)까지 쭉 줄다가 2월 1만9641가구, 3월 2만1421가구로 증가세로 돌아섰다. 그나마 다행인 것은 4월 기준 1만9583가구로 다시 꺾였다는 점이다.

이들 지역을 포함한 미분양관리지역 전체로 따져 봐도 마찬가지다. 3월 전국 미분양 6만1679가구 중 미분양관리지역의 비중은 69.4%(4만2810가구)였다. 4월엔 비중이 더 커졌다. 전국 미분양 5만6313가구 가운데 미분양관리지역의 미분양이 4만2052가구로 69.7%를 차지했다.

그러나 이를 두고 미분양관리지역의 효과를 판단하기엔 무리가 있다는 의견도 있다. 김천일 건산연 부연구위원은 "미분양관리지역을 운영한 지 얼마 안 된 만큼 효과가 있다, 없다고 결론을 내리긴 힘들다"면서 "최소한 1년의 시계를 두고 살펴볼 필요가 있다"고 설명했다.

다만 지역 내 분양시장 여건을 반영해 기준을 세분화할 필요는 있다고 제안했다. 예를 들어 남양주의 경우 화도읍은 미분양 적체지역인 반면 다산신도시는 분양 성적이 괜찮다. 경기도청의 민간 부문 미분양 통계를 보면 4월 기준 남양주 미분양 984가구 중 876가구(89%)가 화도읍에 몰렸다. '악성 미분양'인 준공 후 미분양도 568가구나 됐다.

김 부연구위원은 "같은 시군구 지역에서도 분양시장 온도차가 큰 지역이 있다"며 "수요가 한쪽으로 몰리면 특정 단지 아파트 분양가에 영향을 미칠 수 있는 만큼 지역 내 여건을 반영해 선정기준과 지역기준을 세밀하게 조정할 필요가 있다"고 말했다.