[금리인하, 가계부채 괜찮나②]고삐풀린 집단대출, 가계빚 불쏘시개로

5개월새 10조 늘어 주담대 절반 이상 차지
부동산 경기 하락 땐 부실 직격탄

[아시아경제 정현진 기자] 가계부채의 사각지대는 최근 급증하고 있는 집단대출이다. 집단대출은 올해 들어 5개월만에 10조원 증가했다. 같은 기간 주택담보대출 증가액이 19조원인 점을 고려하면 전체 주담대의 절반 이상이 집단대출인 셈이다.

2년 전만해도 집단대출의 비중은 미미했다. 2014년의 경우 집단대출은 주택담보대출 증가분의 3% 내외였다. 비중만 따져놓고 보면 2년 사이에 10배 이상 비중이 늘어났다.

집단대출은 신규 아파트를 분양할 때 입주예정자 개개인의 상환능력 등을 심사하지 않고 건설사와 시행사의 사업성 등을 살펴 단체로 일괄 승인해주는 상품이다. 한번 승인되면 분양계약 이후 입주까지 대략 26개월 정도 소요되며, 이 과정에서 이주비, 중도금, 잔금 대출이 2~3년 기간을 두고 순차적으로 발생하게 된다.

최근 집단대출 급증세는 아파트 분양 열기와 밀접하게 관련있다. 지난해 주택분양 승인규모는 53만호로 전년 대비 51%(18만호) 증가했다. 과거 2011~2014년 연 평균 승인규모인 30만호보다 두 배 가까이 많다. 집단대출도 자연스럽게 늘어날 수밖에 없는 구조다. 물론 은행입장에서 집단대출이 상대적으로 리스크가 낮은 것도 사실이다. 아파트의 가격이 준공 후에 분양가보다 높은 가격을 유지하는 한 중도금이나 잔금 대출은 부실화되기 힘들기 때문이다.

하지만 집단대출은 엄연한 신용대출로 리스크가 전혀 없는 것은 아니다. 부동산 경기가 갑자기 꺾이거나 가계가 상환능력을 상실할 경우 분양을 받은 개인은 중도금이나 잔금을 치르지 않고 계약을 포기하는 사태가 발생할 가능성이 크다. 결국 해당 대출은 가계부채의 부실화로 연결된다.

실제 2013년 입주시점에 집값이 분양가 밑으로 떨어지면서 분양취소소송이 잇따랐고 집단대출 연체율이 2%에 달하기도 했다. 결국 건설사는 부실위험이 커지고, 돈을 내어준 은행은 금융부담을 짊어지는 사태가 벌어지는 것이다.

시중은행들은 잡단대출에 대해 자체적으로 리스크 관리를 하고 있다. 대출자 개인의 상환능력을 일부 확인하면서 심사과정에서 건설사와 시공사의 사업성과 채권보전 능력, 신용등급, 분양가나 입지 등을 종합적으로 판단하고 있다.

한 시중은행 집단대출 관련 업무 담당자는 "최근 입지가 좋지 않거나 공급이 초과된 지역 중심으로 가격이 떨어져 미분양, 미입주 리스크가 커지고 있다"며 "상환의 불확실성을 줄이기 위해 심사를 강화하고 있다"고 말했다.

금융당국에서는 현재 일괄적으로 집단대출을 규제할 계획은 없다고 밝혔다. 하지만 내부적으로는 리스크 관리의 필요성이 논의되고 있다. 임종룡 금융위원장이 최근 "집단대출을 여신심사 가이드라인에 포함하는 것에 대해 검토한 바 없다"면서도 "최근 집단대출 증가세와 관련해 심도있게 들여다본 뒤 대응방안을 검토하겠다"고 말한 것도 이러한 맥락에서 나온 발언으로 풀이된다.

김지섭 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "지금은 집단대출에 대해 큰 규제가 없어 누구나 분양을 받고 있지만 향후 2~3년 후 부동산 경기가 꺼지면 급격히 부실화 돼 금융시장에 여파가 커질 수 있다"며 "사전에 집단대출로 가계부채가 부실화될 경우 대비할 수 있는 방안을 마련해야한다"고 말했다.