[뷰앤비전]임대주택리츠 활성화와 임차가구 주거 안정

남희용 주택산업연구원장

글로벌 금융위기 이후의 주택시장은 한마디로 전세가격 상승과 반전세 전환 가속화로 요약할 수 있다. 구매수요 위축은 단순히 미분양 물량 증가로 끝나지 않고 신규 공급량을 감소시켜 임대주택 공급량도 위축시킨다. 커진 임대수요에 적절하게 대응할 수 있는 공급기반이 없는 가운데 전세가격 상승과 반전세 전환 가속화는 중저소득 임차가구의 주거를 더욱 불안하게 하였고 정부의 다양한 방안에도 불구하고 전세가격 강세는 꺾이지 않았다.

중산층 대상의 임대주택 공급 확대에 초점을 맞춘 1ㆍ13대책은 그런 의미에서 의미가 크다. 기업형 임대사업자의 기준을 설정하여 종합주거서비스 공급이 가능하도록 하였다. 또한 주택임대관리업을 도입하였고 자금조달을 위해 국민주택기금과 한국토지주택공사( LH)가 참여하는 기업형 임대리츠(REITs) 추진 방안도 소개되었다. 임대주택 공급에 필요한 다양한 대책이 망라됐다. 또한 1ㆍ13대책의 특징은 국토교통부가 관리하는 국민주택기금과 리츠라는 금융 수단 활용에 있다. 그간 기금 지원과 택지 공급의 단순한 방식에서 벗어나 투융자와 민간 재무적 투자자의 협업체계를 구축하려는 점에서 큰 변화가 감지된다.

리츠의 수익 구조는 임대운용과 매각 차익으로 나눌 수 있다. 임대주택 운용수입인 월세로 전환이 가속화되며 사업여건의 긍정적 측면도 있다. 그러나 임대가격 구조에서의 보증금 비중이 높아 수익 창출을 저해할 수 있는 변수도 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 임대주택 정책의 성패는 임대리츠 효용성에 있다고 봐도 무방하다. 리츠가 충분한 역할을 할 수 있는 여건에 대한 점검이 필요한 대목이다.

이에 우선 리츠 출자와 공모 관련 규제 완화가 필요하다. 금융기관과 재무적 투자기관의 리츠 출자를 제한하는 금산법, 은행법, 보험업법 등 제도 완화가 필요하다. 재무적 투자기관은 의결권 주식 보유를 통해 경영에 참여하기보단 수익분배가 주목적이므로 출자 제한의 논리는 미약하다. 국민연금 등 연기금에 한정한 리츠 공모 의무 배제라는 편법적 방식보다는 리츠 사모가 가능하도록 개선되어야 한다. 부동산펀드가 가파르게 성장한 배경으로 높은 사모 비중이 꼽힌다는 점을 감안하자는 얘기다. 연결재무제표 작성도 임대주택리츠에 한하여 배제되어야 한다. 부채 부담 증가로 인하여 투자기관의 활동에 제약이 발생하면 참여 유도가 불가능해지기 때문이다.

둘째, 미약한 수익성 극복을 위해 세제 완화도 필요하다. CR리츠나 위탁관리리츠에 한하여 적용하고 있는 법인세 감면을 자기관리리츠로 확대한다면 미국의 자산(Equity) 리츠 활성화에서 보듯이 리츠의 다양성과 활성화를 기대할 수 있을 것이다. 리츠가 부동산을 매입할 때 부담하는 취득세 감면도 한시적으로 할 것이 아니라 영구적으로 전환해야 한다. 자본이득 중심의 수익구조가 아니므로 영구 감면이 과도한 지원은 아니다. 또한 리츠 주식을 공모, 상장할 경우 세제 감면을 추가한다면 더욱 좋을 것이다. 리츠 상장이 의무화되어 있지 않으나 다양한 투자자 유도를 위해 필요하다면 임대리츠의 경우 매출액과 수익률 상장 기준을 낮추고 질적 심사를 배제하는 등의 방안도 필요하다. 경우에 따라 리츠만의 코스닥 상장도 적절한 방안이 될 것이다.

마지막으로 지적할 수 있는 이슈는 기업형 임대리츠다. 공공성 유지를 위한 공공부문(기금과 LH)의 과도한 통제가 오히려 민간의 재무적 투자자 참여를 저해하거나 자산관리회사(AMC)의 수익창출력을 위축시킨다면 득 보다 실이 많을 것이다. 공공의 참여를 최소화하여 AMC의 임대 노하우 축적을 유도해야 중장기적으로 성공적 결과를 기대할 수 있다. 주택임대관리업과 중개업의 벽을 허무는 것도 필요하다.

AMC의 주택임대 노하우가 고도화되어야 재무적 투자자의 수익이 가능하고 더 많은 참여를 유도할 수 있다. 임대주택 공급 기반도 확대돼 임차 가격 안정과 임차가구의 주거 안정성도 가능할 것이다.