[4·1대책 후속]"공급축소·미분양 임대전환…의도는 긍정적, 실효성은 글쎄?" (종합)

대출 지원 통해 '후분양·미분양 임대전환' 유도 핵심…"세부 실행방안은 보완 필요"

[아시아경제 김창익 기자, 배경환 기자, 한진주 기자]"이번 4·1 후속조치의 핵심은 불꺼진 미분양 아파트들을 임대로 전환해서 전세난과 건설사들의 자금난을 한꺼번에 잡겠다는 것이다. 이 부분이 가장 눈에 띄는 대목이다.“(박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원)

부동산 전문가들 사이에서는 이번 4·1 후속대책에 대해 대체로 긍정적인 반응이 나왔다. 공공과 민간 등 모든 부문에 대한 공급축소 의지를 시장에 확실히 전달해 매매수요를 자극하겠다는 의도는 현재 시장상황에 적합한 대책이란 평가다.

특히 민간 미분양 물량을 후분양으로 전환하거나 임대주택으로 공급할 경우 자금 지원을 하는 방안에 대해서는 ‘분양물량 축소-임대물량 증가’란 일석이조의 효과를 거둘 수 있는 대책으로 평가했다.

다만 공급축소를 골자로 한 정책 방향은 4·1대책 발표 이후 이미 시장에 잘 알려진 이슈여서 후속 조치의 효과는 제한될 수 밖에 없다는 부정적인 전망도 나왔다. 이와 함께 최근 논의가 본격화 되고 있는 취득세 영구 감면도 한시적 감면 혜택이 반복되면서 체감 효과가 반감된데다, 수혜 대상도 3억원 이하로 당초 예상보다 제한될 것으로 알려져 시너지 효과를 내기 힘들다는 우려도 제기됐다.

미분양을 활용한 전세안정이란 카드도 이번에 처음 나온 것이니 만큼 실효성에 대해서는 대책 시행 이후를 지켜봐야 한다는 신중론이 우세했다.

박원갑 전문위원은 “이번 대책은 공급을 줄이겠다는 정부의 정책 시그널(신호)을 시장에 확인시킴으로써 전세 수요를 매매 수요로 전환시키는 데 목적이 있다”며 “정책 방향은 일단 긍정적으로 볼 수 있다”고 평가했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수도 “이번 후속대책은 기존 공급 위주의 시장 분위기를 재고 주택 관리 위주로 바꿔 임대수요 안정화를 꾀하겠다는 의도가 엿보인다”며 “특히 이같은 사업조정이 난개발을 방지하는 데는 탁월한 효과를 보일 것”으로 내다봤다.

하지만 장기적인 침체 국면을 뒤집기엔 역부족이란 부정적 전망도 공존했다. 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수는 "과잉 공급을 우려해 공급량을 조정하겠다는 의도는 선순환 주택시장으로 유도하는 방법이지만 결과적으로는 시장이 예상하고 있던 내용으로 민간 공급자나 수요자 모두 체감할 수 있는 수준은 아니다"라며 "정책 효과에 한계가 있을 것"이라고 예상했다.

박원갑 전문위원 역시 "취득세 영구인하와 공급량 축소는 이미 알려진 이슈여서 시장에서 체감할 수 있을 정도의 획기적인 대책으로는 볼 수 없다"고 선을 그었다.

신규 또는 미분양 주택을 후분양으로 전환하거나, 미분양을 임대주택으로 공급할 경우 자금조달을 지원하는 방안에 대해서는 자금난에 허덕이는 건설업체 입장에선 선택의 폭을 넓혀줬다는 점에서 획기적인 대책이란 평가가 지배적이다.

박원갑 전문위원은 “중대형 미분양이 많이 남아 있는 상태다. 반면 전세는 공급이 부족한 상황이다. 그동안 건설업체들이 ‘프리리빙제’등 자체적인 해결책을 동원했지만 자금이 돌지 않아 어려움을 많이 호소했다”며 "이번 대책은 미분양·전세난 해소에 대한 업계의 요구 사항이 대체로 반영된 결과”라며 환영의 뜻을 표했다.

정동주 주택건설협회 정책실 부장은 이와 관련 “매매시장 활성화와 전세시장 안정의 두 마리 토끼를 잡는데 초점이 맞춰진 정책”이라고 평가했다. 후분양에 대한 자금지원을 통해 분양시기를 늦춰 공급량을 줄이고, 임대주택 공급에 대한 인센티브로 전세 물량을 늘리는 복안이란 얘기다.

정 부장은 “업체들이 분양성과 자금 사정을 감안해 선분양과 후분양에 대한 선택의 여지를 둔 것”이라며 “자의적인 선택을 통해 자연스럽게 정책 효과를 노렸다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있다”고 말했다.

하지만 실효성을 극대화 하기 위해서는 보다 세부적인 보완책이 마련돼야 한다는 지적이 잇따랐다. 박원갑 전문위원은 “미분양은 중대형에 몰린 반면 전세 수요는 중소형에 집중되고 있다”며 “세부적인 면에 있어서는 정책과 시장의 현실이 맞지 않을 수도 있다”고 지적했다.

최상호 대한건설협회 SOC·주택실장도 “대한주택보증이 분양성을 평가해 보증료의 차등폭을 확대하겠다는 것은 후분양을 유도하기 위한 정책적 수단”이라면서도 “대주보가 분양성을 어떤 식으로 평가할지 등에 대한 정교한 대책이 마련되지 않는다면 실효성을 거두기 힘들 것”이라고 꼬집었다.

정태희 부동산 써브 팀장은 “시행사나 시공사는 선분양을 통해 단기간에 자금을 회수하고 나가는 게 목적”이라며 “시장상황에 따라 어쩔 수 없이 임대전환을 할 수는 있겠지만 임대사업을 통해 장기간 자금을 묶어놓으려는 선택은 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 그는 이어 “수요자 입장에서도 이미 다른 사람이 사용한 아파트를 기꺼이 분양을 받으려고는 하지 않을 것”이라며 “대책을 적용하는 데 좀더 세부적인 부분들을 보완해야 한다”고 강조했다.