"부동산 부자, 내년엔 OOO 노린다"②

[골드메이커]2011 부동산시장 결산 및 2012 전망

그럼 2012년 부동산 시장은 어떻게 될까?

먼저 각 연구기관의 전망을 살펴보면, 한국건설산업연구원은 수도권이 2011년과 비슷한 보합세, 지방은 상승하지만 상승세는 둔화될 것이고 전세 역시 2011년 보다 상승폭은 낮을 것으로 전망했다.

주택산업연구원과 건설산업전략연구소는 올해 말이나 내년 초에 바닥을 찍고 내년 하반기 쯤에는 상승세 전환이 가능하며 전세는 올해보다 상승폭이 크지 않을 것으로 예상하고 있다.

부동산 시장을 전망하려면 부동산정책, 국내외 경제상황, 주택 공급 등 여러 가지 요소를 종합적으로 검토해야 한다.

먼저 정책 측면을 보면 내년 총선, 대선을 앞두고 있는 만큼 어떤 식으로든 주택거래 활성화 정책이 나올 것으로 예상이 된다.

이미 12.7 부동산대책으로 강남 투기과열지구 해제, 양도세 중과세 폐지 등 투자심리에 영향을 주는 굵직한 대못을 뺀 상황에서 추가로 나올 대책카드는 많지 않다.

또한 서울시장 교체에서 보듯이 어려운 경제상황에 분노하는 서민층의 불만을 의식한 정치권의 행보를 감안하면 반 서민적인 파격적인 대책이 나오기에도 쉽지 않다.

박원순 서울시장이 재개발, 재건축의 공공성 강화, 뉴타운 전면 재검토, 한강르네상스 중단 등의 부동산 정책으로 더 이상 서울에서 대규모 개발사업이 어렵고, 가장 중요한 DTI(담보대출인정비율) 폐지는 금융시장 안정과 맞물려 있기 때문에 쉽게 풀어주기 어렵다.

대출규제가 풀리지 않는다면 서울 부동산 매매시장의 어려움은 내년에도 이어질 것이다.

무엇보다 국내외 경제상황이 가장 큰 문제다. 우리나라 국내총생산(GDP) 성장률을 3.6~4.6%로 전망하고 있는데 유럽, 미국 경기 침체 영향으로 저성장은 지속될 가능성이 높고, 특히 내년 상반기 성장률은 바닥권으로 예상이 된다.

다행히 하반기가 되어 경기 불확실성이 줄어든다면 상반기보다는 조금 더 나은 상황을 기대할 수는 있을 것 같다.

이런 여러가지 변수를 종합해보면 내년 부동산시장은 총선, 대선이 있지만 서민층을 의식한 정치권의 행보가 지속되는 한 큰 영향을 주기는 어려울 것 같다.

또 국내외 경제상황이 글로벌 경기불안으로 성장세가 둔화될 것으로 예상되기 때문에 파격적이고 효과적인 특별한 부동산대책, 특히 대출규제가 나오지 않는 한 약세를 벗어나기는 어려울 것이다.

지방 부동산시장은 상승세가 지속되겠지만 상승폭이 약해지기 때문에 '묻지마 투자'로 접근하는 것은 주의가 필요하다. 행정기관 이전으로 수요층이 유입되고 관심이 많은 세종시에 대한 인기는 내년에도 지속될 것으로 예상된다.

수도권 부동산 시장은 전체적으로는 어려움이 예상되고 특히 전세시장은 경기도, 인천의 입주물량이 있어 올해와 같은 큰 폭의 상승을 기대하기는 어려울 것 같다.

올해 인기가 좋았던 소형아파트의 내년 상승률은 올해보다 다소 낮은 수준이 될 것이다.

2007-2010년까지 재미를 많이 보았던 서울 빌라는 뉴타운, 도심 재개발 사업이 사실상 재검토에 들어갔고 최근 3년간 상승폭도 너무 커서 내년에는 큰 수익을 올리기 어려울 것 같다.

하지만 신규 인허가, 분양 등 신규 주택공급 감소를 감안하면 향후 국내외 경제상황이 회복될 경우 부동산시장에도 긍정적인 변화를 기대할 수 있을 것이다.

실제로 내년 수도권 주택공급계획을 보면 올해보다 45.4% 감소가 예상된다. 부동산 가격을 움직이는 수요와 공급의 법칙에서 수요는 얼어붙어 있지만 공급 역시 줄어들고 있고 단기간에 늘어나기 어려운 공급의 특성을 감안하면 수요 특히 경기회복에 따른 투자심리만 회복이 된다면 예상과는 다른 반등을 기대할 수도 있을 것이다.

또한 하락폭이 과도하게 컸던 재건축시장은 일반아파트보다 낙폭이 더 컸기 때문에 부정적인 상황이 조금이라도 개선이 되면 반등의 속도 역시 빠르고 반등폭도 클 것으로 예상된다. 따라서 재건축 아파트의 바닥타이밍을 잘 노려본다면 좋은 기회가 될 수도 있다.

은퇴세대 증가와 투자상품의 정체는 안정적인 임대수익이 발생하는 수익형 부동산에는 기회가 될 수 있고 많은 투자자들이 관심을 보이고 있기 때문에 수익형부동산의 인기는 내년에도 지속이 될 것이고 그만큼 관심을 가지는 것이 좋다.

다만 수익형부동산의 인기에 편승해 가치가 낮은 물건들도 포장이 잘되어 검은 유혹을 하기 때문에 옥석을 가리는 신중한 투자가 필요하다.

김인만 굿멤버스 대표