[12.7대책]'정책 민감株' 재건축 반등?…투자시점은

[골드메이커]시장 충격요법을 통한 시장 살리기

정부가 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과세 제도와 강남 3구에 대한 투기과열지구를 전격 폐지키로 했다. 이번 대책은 한마디로 말해 '시장 충격요법을 통한 시장 살리기'다.

올들어 5번째 대책을 내놓아도 시장이 꿈쩍하지도 않자 정치적 논란에도 불구하고 정공법을 택한 것이다.

정부가 그만큼 경기 둔화에 따른 주택시장 위축을 심각하게 인식하고 있다고 볼 수 있고 내년 선거를 앞두고 시장 거래활성화 의지가 강하다고 볼 수 있다.

이런 의지가 과연 부동산 시장에 그대로 나타날까. 결론적으로 말해 강남 재건축은 반짝 거래가 가능할 것이다. 벌써 집주인들이 기대 속에 호가를 소폭 올리고 있는 점에서 이런 예상을 해볼 수 있다.

하지만 전반적으로 투자심리가 얼어붙어 있어서 다른 지역으로 확산돼 거래활성화가 이어지기는 어려울 것 같다.

◆다주택자 양도세 중과 폐지는 거래활성화보다 냉각 막는 효과

다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과 제도가 도입 7년만에 폐지되더라도 가격이 크게 오르기는 힘들다.

양도세 중과세 폐지는 매도자와 매수자 모두에게 영향을 미치지만 단기적으로 매수자보다는 매도자에게 더 영향을 주는 구조다.

매도자는 내년 말 이후에 팔아도 양도세를 무겁게 매기지 않으므로 굳이 서둘러 팔 이유가 없다.

따라서 '양도세 중과세 회피' 출회에 따른 시장 급랭을 어느 정도 막는 완충역할을 할 것으로 보인다.

결과적으로 거래활성화 효과는 크지 않아도 절세 매물 출회가 줄어드는 효과로 시장이 급속히 냉각되는 측면을 막을 수 있을 것으로 예상된다.

더욱이 9월 세제개편안 때 발표된 다주택자 장기보유특별공제Z(10~30%)까지 시행될 경우 매물 출회가 줄어들어 시장 급랭을 막는 효과가 있다고 본다.

그러나 매수자들에게는 정책의 불확실성을 제거해준다는 측면 정도다. 양도세 중과세 유예기간이 내년 말까지 지금으로부터 1년 정도밖에 안남았는데 서둘러 확정을 해줘야 의사결정을 할 수 있기 때문이다.

일종의 거래비용인 양도세를 줄여주면 수익률이 높아지는 효과가 있고 투자수요가 늘어날 수 있을 것이다.

그러나 내년에 실물경기가 둔화되고 취득세가 인상되는데다 DTI 규제가 여전하다. 여기다가 최근 수요자 심리를 얼어붙게 만든 글로벌 금융위기가 여전히 진행중이어서 영향은 제한적일 것이다.

거래활성화는 매도자는 이미 공급할 준비가 돼 있으므로 매수자들의 심리를 진작한다는 의미다. 하지만 양도세 중과세 폐지만으로 바닥권인 투자심리를 회복시키기에는 역부족이라는 얘기다.

◆강남 투기과열지구 폐지가 더 영향 클 듯

강남 투기과열지구 폐지는 올들어 나온 대책 중 가장 강력한 내용이다. 투기과열지구는 지난 2002년 버블 형성 초기 당시 도입된 이후 거의 10년 만에 풀리는 제도이다.

강남 3구가 투기과열지구에서 해제되면 면적별로 3~5년인 분양권 전매금지 기간이 1~3년으로 단축된다. 재건축조합 설립인가 이후 거의 7~9년까지 조합원 지위 양도 금지되는 제도도 풀린다.

더욱이 2006년에 도입됐던 재건축 초과이익 부담금(10-50%)도 2년간 부과 중지돼 시장에 영향이 더 클 수 밖에 없다.

재건축은 정부정책에 민감하게 반응하는 투자재 성격을 갖고 있다. 그래서 '정책 민감주'라고도 불린다. 규제 완화는 곧 수익률이 늘어나는 것을 의미하기 때문에 당장 가격이 소폭 오를 가능성이 있다.

◆앞으로 시장 전개 방향 및 대응방안은

이번 대책으로 강남 재건축은 반짝 거래가 되겠지만 보수적인 접근이 필요하다. 단기간 가격이 소득에 비해 너무 많이 올라 가격이 비싸다는 인식이 강한데다 향후에 집값이 크게 오를 것이라는 기대가 크지 않기 때문이다.

정부정책은 부동산시장 흐름을 단기적으로 좌지우지할 정도로 막강하다. 하지만 글로벌 금융위기 불확실, 실질소득 감소에 따른 구매력 저하, 공급과잉, 자산으로서 메리트 상실 등이 겹쳐 있어 신중한 접근이 필요하다.

더욱이 강남 재건축과 다주택자 규제를 푸는 문제는 여전히 정치적으로 해석하는 경우가 많아서 도입까지는 상당한 논란이 예상된다. 좀 더 추이를 지켜보는 것이 좋을 것 같다.

박원갑 KB국민은행 신금융사업본부 부동산 수석팀장