부동산투자, 발품 팔아야 성공? "이젠 아냐"

[골드메이커]정보의 비대칭성 사라진 부동산 시장

인터넷을 비롯한 정보기술이 발달하면서 주택시장에 많은 변화를 몰고 오고 있다. 사이버 공간을 통해 시간과 공간의 제약 없이 부동산 정보를 접근하게 된 것이다.

온라인을 통한 부동산 정보의 대량유통으로 부동산 잡지 등 전통적인 오프라인 정보전달 매체는 경쟁력을 상실하면서 거의 사라졌다.

일본만 해도 '아파망' 등 주간지가 여전히 주택 정보 유통시장의 주요한 축을 담당하고 있다.

그러나 '인터넷 강국' 한국에서는 주택정보 전달의 주력매체가 오프라인에서 온라인으로 급속히 대체되고 있다.

온라인의 급속한 확산은 부동산 정보 탐색과 거래에 소요되는 시간·비용을 크게 낮추고 있다.

부동산의 거래문화에도 적지않은 변화를 가져왔다. 특정 집단의 정보 독점이 사라졌다.

부동산산업은 정보 집중 산업이자 정보 이용 산업이다. 결과적으로 정보기술의 영향을 많이 받을 수밖에 없는 것이다.

부동산시장은 지역별로 형성되는 국지적 시장으로, 제품 자체 또한 이질적인데다 거래가 공개되지 않아 정보 수집이 어렵다.

때문에 부동산 시장에는 일반적으로 '정보의 비대칭성(Information asymmetry)'이 존재한다.

정보의 비대칭성은 거래의 한 쪽이 다른 한 쪽보다 더 많거나 좋은 정보를 가지는 상황을 의미한다. 이 같은 정보 불균형으로 한 쪽이 불리한 선택을 하게 되는 '역(逆)의 선택'이나 도덕적 해이 문제가 발생하게 된다.

하지만 인터넷과 휴대전화(스마트폰 포함)가 급속하게 확산되면서 아파트 거래 시장에서는 부동산시장의 특성인 정보의 비대칭성이 사라지고 있다.

과거에는 서울 강남 재건축과 강북 재개발 소식은 동네 정보에 불과했다. 그래서 일부 지역주민이나 중개업자들만 아는 독점 정보나 다름없었다.

하지만 지금은 부동산정보업체나 지자체 홈페이지 몇 번만 클릭하면 정보를 취득할 수 있다.

구글이나 네이버, 다음 지도를 활용하면 내가 사고 싶은 아파트의 주변 상가, 학교, 병원 위치 등 편의시설의 디테일한 정보까지 확인할 수 있다. 심지어 아파트는 실거래가까지 공개되고 있다.

정보의 비대칭성이 사라지면서 요즘 서울의 어지간한 대규모 재건축, 재개발 정보는 국지적 정보 수준을 넘어 전국화된 정보가 될 정도로 많이 알려졌다.

한국 아파트는 마치 프레스로 찍어내듯 제품이 표준화, 규격화되어 있는데다 권리분석도 간단해 비전문가라도 투자를 하는데 큰 어려움이 없다.

원재료 시장인 토지나 입지적 특성이 강하게 작용하는 상가, 적정가 산정에 전문가적 식견이 필요한 오피스와는 달리, 아파트는 체계적인 학습을 하지 않더라도 인터넷을 검색하는 등의 조금만 관심을 기울이면 지식을 쌓을 수 있다. 이러다보니 전 국민이 아파트 전문가라고 해도 과언이 아니다.

인터넷과 휴대전화, 스마트폰(휴대용 컴퓨터 개념의 차세대 휴대전화) 보급이 확대되면서 부동산시장에도 매머드급 변화가 일어나고 있다. 정보의 유통속도가 획기적으로 빨라진 것이다.

더욱이 최근 스마트폰을 이용한 트위터(twitter), 페이스북(facebook) 같은 소셜 네트워크 웹사이트 덕에 언제 어디서나 정보를 실시간으로 교류 가능한 세상이 됐다. 실시간 그리고 간단함, 강력한 유통 파워로 정보의 확산 속도는 상상을 초월할 정도다.

정보의 유통속도가 빨라진다는 것은 부동산에서 그만큼 개발 재료(호재)가 가격에 빨리 반영된다는 뜻이다. 처음에는 동네 사람들만 재료를 알다가 다른 지역으로 소문을 타고 확산되면서 가격이 서서히 오르던 과거와는 전혀 다른 패턴이다.

부동산시장에는 '3승 법칙'이라는 게 있다. 개발의 발표, 착공, 준공 등 3단계 마다 해당 지역의 부동산가격이 오른다는 것이다. 부동산의 실체인 건물이 올라갈 때마다 단계별로 가격이 상승한다는 얘기다.

하지만 지금은 이런 법칙이 잘 통하지 않는다. 어지간한 개발정보는 사실상 전 국민이 알고 있기 때문에 정보의 비대칭성이 존재하기 어렵다. 정보화의 혁명이 부동산시장의 특성인 국지성을 무너뜨리고 있는 셈이다.

그래서 개발초기에 전국적 투자수요가 한꺼번에 몰려 가격을 요동치게 한다.

큰 개발재료가 없더라도 강남에서 보듯이 정보의 비대칭성이 사라지면 '전국구 투자처'로 바뀌면서 시장이 자주 출렁이게 된다. 정보의 빨라진 유통속도와 정보의 비대칭성 붕괴는 필연적으로 부동산시장의 변동성 확대로 이어진다.

요컨대 부동산 정보의 유통 속도가 과거와는 크게 달라졌으므로 부동산 투자 패턴도 달라져야 한다는 것을 시사한다.

박원갑 KB국민은행 신금융사업본부 부동산 수석팀장