[부동산 길라잡이]개포주공 A씨, 재건축 초과이익환수에 대한 생각은?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자]# 20년째 강남구 개포주공 아파트에 사는 A씨는 요즘 이해하기도 어려운 재건축 관련 법률을 자주 들여다본다. 재건축이 끝나면 초과이익에 대한 부담금을 내야 하는데 강남권 단지는 가구당 수 억원에 이를 수 있다는 신문기사를 최근 접해서다. 인근 부동산에 가서 물어봐도 지난 3월 서울시에서 4만가구 신도시급 단지로 바꾸는 재건축안이 통과됐다는 청사진만 강조해서 혼란스럽다. A씨는 재건축이 되면 시세차익이 크겠다며 부러움을 샀던 자신의 아파트가 나중에 애물단지가 되는 것은 아닌지 염려스럽다. #

재건축 초과이익 환수가 세금폭탄이냐, 투기억제책이냐를 두고 갑론을박이 벌어지고 있다. 초과이익이 3000만원 이하면 부담금이 면제되며 누진적으로 환수된다.

재건축 초과이익환수제 존폐여부를 놓고 갑론을박이 벌어지고 있다. 지난해 첫 초과이익 부담금이 부과된 가운데 재건축 초과이익 환수가 세금폭탄이라는 의견과 투기방지 수단이라는 의견이 양립하고 있어서다. 이에 따라 초과이익환수제에 대한 법안이 올 6월 국회에 상정될 경우 유지냐 폐지냐를 두고 결과에 관심이 집중된다.

재건축 초과이익 부담금은 시세차익에 대한 일종의 누진적 세금이다. 부담금 부과대상은 2006년 9월 25일 이후 관리처분인가를 받은 재건축 단지다. 먼저 재건축 조합설립추진위원회가 승인된 날로부터 재건축 사업의 준공 인가일까지 집값 상승분에서 개발비용, 은행이율로 계산한 주택가격 상승분 등을 뺀 초과이익 금액을 구한다. 이렇게 구한 초과이익의 규모에 따라 10~50%의 부과율을 차등적으로 적용해서 최종적으로 환수금이 결정된다.

이 때 입주 시점에서 이익이 크지 않으면 부담금이 부과되지 않을 수도 있다. 조합원 1인당 평균이익이 3000만원 이하라면 초과이익 부담금 납부대상에서 면제된다. 반면 조합원당 평균이익이 1억1000만원을 초과한다면 1억1000만원 초과금액의 50%에 추가로 2000만원을 부담금으로 내야 한다.

하지만 입주를 앞둔 재건축 단지들은 세금폭탄이라며 초과이익 환수에 반발하고 있다. 지난해 10월 처음으로 초과이익 부담금이 부과된 서울 중랑구 면목동 우성연립과 중랑구 묵동 정풍연립의 경우 각각 8879만6000원과 3628만9000원의 환수금이 책정됐다. 하지만 조합원들은 목돈이 부담스러워 부담금 납부시점을 3년간 유예한 상황이다.

특히 집값이 크게 올랐거나 일반분양분이 많아 사업성이 좋은 재건축 단지는 시세차익을 누린 만큼 막대한 초과이익 부담금도 예상된다. 주로 강남권 재건축 단지로 강남구 개포동 주공아파트, 송파구 가락동 가락시영1~2차단지, 강동구 둔촌주공 및 고덕주공 단지 등이다. 아직 준공이 도래하지 않아 정확한 부담금 규모를 산정할 수는 없지만 수 억원에 이르는 막대한 부담금을 피하기는 어려워 보인다.

하지만 초과이익환수제 폐지에 무조건 찬성하기도 어렵다. 재건축사업의 개발이익을 독점적으로 사유화하고 이를 노린 투기적 수요가 집값 상승을 주도할 가능성도 배제할 수 없어 명확한 답을 내놓기가 쉽지 않다. 현 정부 들어서 재건축 후분양제, 조합원지위양도금지 등 대부분의 재건축 규제도 크게 완화된 상태다.

이에 따라 초과이익환수제 존폐의 향방은 올 6월 국회에서 결정될 전망이다. 도심의 주요 주택공급 수단인 재건축사업 추진에 제동을 걸지 않으면서 투기수요에 대한 대응도 필요해서 종합적인 논의가 요구된다.

정선은 기자 dmsdlunl@