'날개'달린 도시형생활주택, 주목할 점은?

[아시아경제 조민서 기자]'은퇴 후에는 뭐하지?' 베이비부머 세대들이 공통으로 하고 있는 고민이다. 국내 생산활동인구의 중심축이라 할 수 있는 베이비부머(1955~1963년)들의 은퇴는 사실상 올해부터 본격화된다.

대기업에 다니는 김성훈(54세)씨의 경우도 마찬가지다. 정년을 2년 앞두고 있지만 대학생과 고등학생인 자녀들의 학자금 대기도 빠듯하다. 최근 들어 부쩍 재테크에 관심을 두던 중 김씨의 눈길을 끈 건 '도시형생활주택'이다. 평소 부동산에 관심이 많았던 데다, 월급처럼 꼬박꼬박 임대수익을 기대할 수 있다는 점이 마음에 들었다. 다른 부동산에 비해서 초기에 들어가는 투자금도 비교적 적다.

김씨뿐만이 아니다. 최근 도시형생활주택을 소개하는 투자 세미나나 공개 강연회에 은퇴자들의 발길이 끊기지 않고 있다. 때마침 정부에서도 규제 완화 등 공급 활성화에 나서고 있다. 싱글족, 신혼부부, 자녀없이 사는 노인부부 등 1~2인 가구가 늘어나면서 소형주택에 대한 수요가 점차 늘어나고 있기 때문이다.

◆ 바뀐 개정안 어떤 내용 담겼나?

김씨와 같이 도시형생활주택 투자에 관심을 두고 있는 사람들은 우선 지난 7월 개정된 주택법의 혜택을 누릴 수 있다. 정부는 도시형 생활주택의 사업 승인 요건 및 주택건설사업자 등록기준도 현행 20가구 이상에서 30가구 이상으로 상향 조정했다. 도시형 생활주택 30세대 미만 건립시, 사업승인을 받지 않고 건축허가를 받게 돼 사업기간 단축 및 비용절감의 효과를 기대할 수 있게 된 것이다.

상업ㆍ준주거지역에서 150가구 미만의 주상복합아파트를 건설할 때는 사업승인이 아닌 건축허가만 받으면 되도록 요건을 완화했다. 이밖에도 입주자 모집공고를 따로 하지 않아도 되며, 공동수신설비의 설치 역시 건축주의 자율에 맡겨지게 된다.

또 도시형생활주택 건립규모를 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대하는 내용의 주택법 개정안이 이번 정기국회에서 긍정적으로 검토되고 있는 것으로 나타났다. 이렇게 되면 불필요한 필지 분할 없이 토지를 효율적으로 사용할 수 있어 사업성이 개선될 수 있다.

◆ 공급도 점차 늘어...성북구, 관악구 등에 집중

이같은 규제완화로 공급도 점차 증가세다. 국토해양부가 발표한 자료에 따르면 지난 상반기 월평균 667가구에 불과했던 도시형 생활주택 인·허가 건수는 7월 1162가구,8월 1428가구로 크게 늘었다.

특히 원룸형 5547가구가 전체 84.2%로 대부분을 차지했고, 이어 단지형 다세대 729가구로 11.1%, 단지형 연립 등이 314가구 4.7%였다. 지역별로는 서울 2460가구, 대전 729가구, 부산 726가구, 인천 628가구 등 대도시에 주로 건설되고 있었다.

서울에서도 성북구(237가구), 관악구(206가구), 구로구(199가구), 동대문구(195가구) 등 도심내 역세권, 대학교 주변, 산업단지 주변 등 임대수요가 많은 지역에 도시형생활주택 물량이 집중돼 있었다.

◆ 수익률은? 평균 7%~9% 예상

그렇다면 수익률은 어느 정도일까? 전문가들은 강남이나 비강남 등 지역에 따라 수익률이 다르지만 평균 7~9% 수준을 보일 것이라 내다본다. 풀옵션을 제외한 평당 건축비(빌트인 포함)를 330만~380만원 선으로 책정하면 일반적으로 도시형 생활주택은 전용면적 20㎡(6평) 기준에 보증금 1000만원, 월세 55~65만원을 기본으로 한다.

한 예로 지난 4월 서울 '도시형생활주택 제1호'로 주목을 받았던 신림동 안데나 534의 경우도 예상 수익률이 7.41%였다. 총 분양가 1억4900만원으로 1가구를 분양받고, 주변 시세를 고려해 보증금 1000만원에 월세 70만원을 고정수익으로 잡으면 1년 임대수익은 840만원이 된다.

여기다 주택담보인정비율(LTV) 60%를 적용받아 7000만원을 대출받는다고 가정하면 연 4.7%(시행사가 은행 측과 협의한 집단대출 이자율)에 해당하는 이자비용 329만원(월 27만4167원)을 내게 돼 순익은 511만원이 된다.

◆ 다양한 수요자들의 입맛에 맞게 공략

임대시장의 새로운 대안으로 떠오른 도시형생활주택은 최근 일고 있는 전세난의 해결책으로도 각광받고 있다. 공사기간이 6개월 안팎으로 비교적 짧아 공급효과가 빠르며, 다양한 타깃계층으로 인해 전세 수요까지 흡수할 수 있다는 것이다.

무엇보다 도시형생활주택이 성공적으로 안착되기 위해서는 싱글족들의 취향과 개성을 살린 상품개발이 중요하다고 전문가들은 지적한다. 같은 1~2인 가구라도 학생, 직장인, 신혼부부 등 수요자마다 중점을 두는 부분이 다르기 때문이다.

우리보다 앞서 도시형생활주택을 보급한 일본에서는 도심 거주 고령자들을 위한 실버하우스, 출장 나온 외국인들을 대상으로 하는 주택, 방음시설이 구비된 음악인들을 위한 주택, 애완견을 키울 수 있는 주택 등 테마가 있는 다양한 형태의 도시형생활주택을 선보이고 있다.

수목건축의 서용식 대표는 "도시형생활주택에도 다양한 수요자의 입맛에 맞출 상상력이 필요하다"며 "부동산 시장이 수익형 부동산으로 급속히 옮겨가고, 베이비붐 세대의 은퇴라는 사회적 현실이 맞물리면서 도시형생활주택 시장이 본격적으로 열리게 될 것"이라 전망했다.

조민서 기자 summer@