[2020재테크 패러다임]역세권 투자 이렇게 하라

상가-유동인구 동선 최우선 고려, 오피스텔-소액으로 소형투자부터

[아시아경제 김정수 기자] 역세권은 투자에 있어 항상 1순위로 꼽힌다. 그러나 최근 새로운 노선의 역세권이 우후죽순 생기고 있어 이른바 '무늬만 역세권'인 경우가 많아 투자자들의 주의가 요구된다는 게 전문가들 조언이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "역세권이라고 하여 모두 같은 조건을 가지고 있다고 볼 수 없다"며 "역의 유무에 따라 유동인구 수의 영향을 미치는 것은 사실이지만 역 주변에 상권이 존재하지 않거나 주거시설만 밀집된 곳으로 투자에 나설 경우 오히려 부정적 결과만 초래할 수 있다"고 말했다.

일단 역세권 상가라면 역에서 적게는 반경 100m, 넓게는 300~500m 이내의 점포를 의미한다. 역세권 상가의 경우 음식업·소매업·서비스업 등의 업종이 무난하지만 초기 투자비가 많이 든다.

지하철로 여러 지역이 연결될 경우 큰 축을 보고 어떻게 상권이 변화해 갈 지 고려해야 한다. 특히 신설 역세권 주변 상권이 새롭게 형성되려면 최소 2~3년 이상이 소요되므로 단기적 접근보단 중장기적 투자가 필요하다.

◇역세권 상가 투자 점검사항 = 우선 역세권에서도 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 '동선'이다. 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지 보면 이를 확인할 수 있다.

또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높다. 보통 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다.

상가가 대표적인 역 출구에 있는지 여부도 살펴야 한다. 출구에 따라 상권 규모가 분류되므로 '출구별 분석'이 필수적이다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 환승으로 유동 인구가 많아진다.

'수요와 공급'의 기본 원칙을 지키는 것도 중요하다. 이미 역세권 내 상가들이 포화상태인데도 흡입력 없는 신규 상가가 들어서면 어려움을 겪을 수 밖에 없다.

이밖에 '집객' 역할을 할 멀티플렉스 영화관이나 할인점 등 대형시설물을 고려해 그 길목에 자리잡으면 유리하다고 전문가들은 입을 모은다.

박대원 상가정보연구소장은 "죽전, 의왕 등 수도권 택지지구내서 쉽지 않게 찾아볼 수 있는 이러한 일부 사례의 경우는 시계성이 뛰어난 대로변이라 해도 보행 동선의 단절로 상가의 가치는 보전 받기 어렵다"며 “강남권에서 조차 장기 공실에 처해 있는 일부 주상복합상가 사례에서 보듯 상가 이용자의 접근이 극도로 난해해 소비자들의 수고가 상당부분 필요로 하는 상가는 역세권의 입지라 해도 장기 공실의 위험성이 크다”고 조언했다.

◇역세권 오피스텔 투자 이렇게 = 2008년 9월 금융위기 이후 주택시장의 회복이 늦어지면서 주택 투자를 통한 수익을 기대하기가 쉽지 않다.

주택 외 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지는 것은 당연한 수순이다. 실제로 주택가격은 하락세를 보이지만 전·월세 수요가 늘어나면서 오피스텔을 중심으로 원룸 소형 아파트 등에 전세 수요가 몰리고 있다.

특히 소액으로 투자할 수 있는 오피스텔을 매입해 일정한 임대수익과 향후 경기 회복시 매매차익까지 기대하는 투자자들이 늘고 있다.

오피스텔 투자 물건을 고를 때는 눈여겨봐야 할 게 한두 가지가 아니다. 먼저 수요가 끊이지 않아야 한다.

다음으로 소형 면적이어서 투자자금이 적게 드는 물건이 좋다. 수익률은 면적·금액에 따라 다르지만 초기 투자금이 적을수록 부담이 적고 위험도 낮게 마련이다.

특히 초보 투자자일수록 규모가 작은 투자로 경험을 쌓은 후 투자 규모를 늘려가는 것이 바람직하다. 관리비도 고려해야 한다. 관리비가 비싸면 월세를 많이 받기 힘들어 수익률이 떨어질 수 있다.

또 세입자의 전체 비용 부담액이 커지면 임차를 꺼리기 때문에 세입자를 구하기 어렵다.

마지막으로 무리한 투자는 피하고 제반 비용도 감안해야 한다. 주택의 경우 부동산 경기 활성화를 목적으로 2010년 말까지 취득·등록세(2.7%)를 감면해 주지만 오피스텔은 주택과 달리 취득·등록세율(4.6%)이 높다.

중개수수료도 마찬가지다. 주택은 거래금액 구간에 따라 상한 요율(0.4~0.9%)이 다르고 상한액도 정해져 있다. 하지만 토지 상가 오피스텔 등 주택 이외의 부동산 중개수수료는 상한 요율인 0.9% 안에서 중개 의뢰인과 중개사가 협의해 결정할 수 있다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "수도권의 역이 400여 개나 되고 출구도 많아 상권의 구조 및 유동 인구의 동선을 파악한 뒤 투자해야 할 것"이라고 전했다.

그는 이어 "사람들이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가 투자의 기본 공식에다 변수로 작용할 세부 공식의 결과 값을 가지고 투자에 임해야 한다"고 말했다.

김정수 기자 kjs@