'조기' 금리인상은 부동산 규제정책 '완화' 시그널

아파트 실수요 존재+수도권 미분양 증가 등 고려 DTI, LTV 규제 완화 당위성..하반기 '긍정'

[아시아경제 임선태 기자]예상보다 빠른 기준금리 인상이 침체기에 있는 부동산 시장에 대한 정부의 규제완화 정책을 앞당길 수 있다는 해석이 나왔다. 현 시장에 아파트 수요가 존재하고 있고 수도권 미분양은 증가하고 있는 점도 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 규제 정책에 대한 완화 필요성에 명분을 제공하고 있다는 분석이다.

12일 대우증권은 하반기 국내 부동산 시장에서 가장 중요한 변수를 '금리'가 아닌 '정책'으로 꼽으며 아파트 거래량 증가 및 미분양 감소를 위한 정부 정책이 기대된다고 밝혔다. 펀더멘털 개선이 당장 눈에 보이지 않지만 정부의 규제 완화 정책으로 건설 업황도 차츰 개선될 것으로 분석했다.

송흥익·노기영 애널리스트는 "하반기 금리 인상은 핵심 변수가 아니고 부동산 시장 침체는 주가에 이미 반영된 상황"이라며 "구조적으로 정부의 부동산 규제 완화 정책이 나올수 있는 개연성이 높아 긍정적인 시각으로 접근하는게 적절하다"고 말했다.

규제 완화 필요성에 핵심 근거는 아파트 수요가 존재하고 있다는 것이다. 아파트 가격과 거래량은 하락하고 있지만 매매 대비 전세 비율은 상승하고 있기 때문이다. 송 애널리스트는 "분명한 것은 현재 아파트 수요가 존재한다는 것"이라며 "수요는 존재하지만 금융규제로 아파트 매입이 어려워 거래량과 가격이 하락하고 있는 것"이라고 판단했다.

수도권 미분양 증가세도 관건이다. 그는 "실례로 지난해 지방 미분양은 수요가 없어 해결이 안될 것으로 보는 시각이 많았지만 실제로는 고점대비 40.3% 감소, 수도권 미분양은 고점대비 5.2% 감소했을 뿐"이라며 "수도권에 아파트 공급이 집중됐던 요인도 있지만 수도권 금융규제 실시 이후 수도권 미분양은 오히려 증가해 이제는 수도권 미분양이 문제가 되는 상황"이라고 적절한 시기에 금융규제 완화 정책이 선행돼야 한다고 조언했다.

송 애널리스트는 "국내 미분양은 지난해 4월 16만4000호를 고점으로 하락세로 전환됐고 미분양이 감소하면서 아파트 가격은 상승, 양호한 흐름이 이어졌다"며 "하지만 이와 반대로 지난해 7월7일 LTV 강화조치, 9월4일 DTI 확대 적용 정책이 실시된 이후 부동산 거래량이 현저하게 감소하기 시작했다"고 전했다.

한편 이날 대우증권은 건설업종 톱픽으로 현대건설 삼성물산 대림산업을 꼽았다. 송 애널리스트는 "올해 상반기 건설업 주가는 중소 건설사들의 유동성 리스크로 충분히 하락했고 구조조정 실시 전후 건설업 주가는 상승했다"며 "올 3·4분기에 아파트 준공과 프로젝트파이낸싱(PF) 만기도래 금액이 집중되는 시점을 지나면 4분기부터는 아파트 준공 물량과 PF 만기도래 금액이 급감하기 때문에 유동성 리스크가 재현될 가능성은 낮다"며 하반기 건설업종에 대한 긍정적 전망을 내놨다.

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