[부동산 稅테크]'담보대출이자율' 1% 이상 낮추는 비법

서울에서 직장생활 중인 김영수(35)씨는 조만간에 생애 첫 내집을 마련하고자 한다. 그런데 모아 놓은 돈이 부족해 부득이 대출을 받을 수 밖에 없다.

김씨가 필요로 한 대출금은 1억5000만원으로 이자율은 6%다. 상환이자에 대해 소득공제를 받을 수 있다면 실질 이자율은 얼마나 떨어질까?

◇ 소득공제 잘 활용하면 이자를 대폭 줄일 수 있다 = 장기주택저당차입금의 이자상환공제는 근로자의 내집 마련에 결정적인 도움을 주는 제도다.

보통 15년 이상 장기로 상환되는 차입금이자에 대해 연간 1000만원(30년 만기는 1500만원) 한도 내에서 전액 소득공제가 적용되기 때문이다. 다만 소득공제 효과는 근로자에 적용되는 소득세율에 따라 달라진다. 소득세율은 6∼35%(주민세 포함시 6.6∼38.5%)다.

김씨에게 적용되는 세율이 25%(주민세 10% 포함시 27.5%)라고 하자. 이러한 상황에서 소득공제로 인해 실질이자가 다음과 같이 줄어든다.

◎ 이자 : 900만원(1억5000만원×6%) －세금환급 248만원(900만원×27.5%) = 실질이자 652만원

이자로 연간 900만원이 지급됐지만 연말정산 환급효과로 인해 실질 이자지급분이 줄어든다. 이를 실질이자율로 표시하면 약 4.35%가 된다. 652만원을 대출원금으로 나눈 비율이다.

그런데 연말정산 때 소득공제 혜택을 거의 받지 못하는 경우가 있다. 신입사원이나 저소득 근로자층이 이에 해당된다. 이들이 앞과 같은 대출을 받더라도 소득공제효과가 미미해 실질이자율은 거의 변동하지 않는다. 결국 소득공제효과를 제대로 누리기 위해서는 본인의 소득이 어느 정도 있어야 한다.

앞의 이자상환공제를 받기 위해서는 주택의 명의자가 원칙적으로 근로소득이 있는 세대주에 해당돼야 한다. 다만 주택 소유자가 세대주가 아니더라도 근로소득이 있고 실제 거주를 하면 공제를 받을 수 있다.

이외 취득한 주택가격이 기준시가로 3억원을 초과하면 공제를 받을 수 없다. 또 연말 시점에 2주택 이상자에 해당하거나 1년에 2주택 이상 보유기간이 3개월을 초과하더라도 마찬가지이다. 다주택자가 주의해야할 대목이다.

한편 주택마련저축에 대해서도 소득공제가 적용되고 있다. 공제금액은 불입금액의 40%이며 한도는 연300만원이다. 주의할 것은 이 공제액과 이자상환공제를 합해 연간 1000만원(만기 30년은 1500만원)까지만 공제를 받을 수 있다는 것이다.

본인 자금만으로 내집을 마련하기는 힘든 세상이 됐다. 어쩔 수 없이 타인의 돈을 써야 하지만 타인의 돈도 잘만 활용하면 내집을 마련하는데 상당한 도움이 된다. 여기에 세금혜택으로 지출액을 줄일 수 있다면 금상첨화가 되지 않을까.

단 대출을 실행시킬 때에는 대출규모가 집값의 3분의 1, 원리금 상환금액은 소득의 3분의 1을 넘지 않도록 특별관리해야 가계재정을 건실하게 유지할 수 있다.

글 : 신방수 세무사(shintaxpia@hanmail.net, 02-554-6438) / 세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 파트너세무사