'앗! 실수' 한 순간에 쪽박 차는 경매 함정들

차분하고 꼼꼼히 공부 선행돼야...

지난 달 인천 문학경기장 부근의 한 다세대주택(빌라)이 12억7300만원에 낙찰됐다. 이날 인천지방법원 경매법정에는 탄성과 탄식이 동시에 쏟아졌다. 강남 고급빌라도 아니고 잠실 재건축아파트도 아닌데 말이다.



전용면적 102.6㎡짜리 평범한 이 빌라의 감정가격은 1억8000만원. 한 차례 유찰돼 최저가 1억2600만원에 입찰이 개시됐지만 낙찰자는 최저가의 10배, 감정가보다 7배 높은 가격에 낙찰을 받았다.



법원경매를 조금이라도 아는 사람이라면 이쯤되서 아차하고 무릎을 칠 게다. 그렇다. 이 불운의 낙찰자는 입찰금액을 써 낼때 '0'을 하나 더 적었다. '0'의 위력은 실로 대단했다.



불운의 낙찰자가 선택할 수 있는 방법은 딱 두 가지다. 10억원이 넘는 잔금을 내고 물건의 소유권을 가져오던지 보증금 1260만원을 법원에 헌납하는 일이다. 어떤 선택이 현명한 판단인지에 대해서는 두말 할 필요가 없을 게다.



법원경매가 대중화되면서 경매에 참여하는 계층도 다양화 되고 있다. 과거에는 경매를 업으로 하는 전문 경매꾼이 많았지만 요즘에는 회사원, 대학생, 은퇴자 등 내집 마련을 위해서, 때론 재테크 공부를 하거나 투자를 위해서 법원을 기웃거리곤 한다. 그렇다보니 법원 주변에서는 이렇게 웃지 못할 해프닝들이 종종 발생한다.



◇ 감정가 맹신은 금물..현장조사는 필수 = 초보자들은 종종 경매 물건의 감정가를 맹신하곤 한다. 경매물건이 신청되면 법원은 감정평가기관에 발주명령을 내려 감정평가사가 부동산의 가격을 평가한 감정평가서를 제출하게 한다.



감정시점은 입찰일에서 통상 5∼6개월 가량 차이가 난다. 이 정도 기간이라면 요즘과 같은 부동산 가격 변동이 심한 시기에 감정가와 시세는 차이가 클 수도 있다.



직접 현장답사를 통해 시세를 확인하고 부동산의 관리상태를 눈으로 확인해야한다. 수리비, 미납된 관리비나 공과금 금액이 클 경우 입찰가격을 써 낼때 감안해야하며 이 같은 사항은 현장답사를 통해 확인할 수 있다.



◇ 권리분석은 꼼꼼히, 시간 계획은 여유있게 = 권리분석은 경매의 기본이다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해서 낙찰 이후에 말소 되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야 한다.



철저한 권리분석이 수반되지 않으면 낙찰을 받고도 소유권 이전에 문제가 되거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야하는 상황이 발생할 수 있다. 자신이 없다면 전문가에게 의뢰하는 것도 방법이다.



또한 경매물건은 취하, 변경, 연기 가 될 수 있기 때문에 만약 낙찰 받은 집에 입주 혹은 임대를 놓아 보증금을 회수할 수 있겠다는 계획이 정확히 맞아 떨어지지 않을 수 있다. 호환 마마보다 위험한 것이 경매하는 사람들에게는 조급증이다.



◇ 자금 계획은 넉넉히, 명도 대책도 마련해야 = 경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적인 거래와는 달리 낙찰 시 10~20%가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 나머지 잔금을 완불해야한다.



낙찰 받고 빠른 시일내에 자금이 동원되지 않으면 안된다. 경락잔금대출을 잘 활용하고 낙찰 후 부대비용을 감안해서 자금 계획을 여유롭게 세워야한다. 주택경매에서는 기존 점유자(또는 세입자)를 내보내야하는 명도과정이 필요하다.



잔금납부와 동시에 만일을 대비해 인도명령신청이나 강제집행 등의 제도를 신청해둬야한다. 비용과 시간을 절약하는 최선의 방법은 대화와 타협이라는 것을 잊지 말자.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr