규제 풀린 상가시장 투자하려면...

최근 부동산 규제가 대폭 완화되면서 상가 시장을 옥죄고 있던 규제가 무더기로 풀렸다. 규제 완화로 상가 투자는 호기를 맞았다. 거듭된 금리인하로 상가 투자 환경도 좋아졌다.



하지만 경기침체로 폐업하는 자영업자가 늘어나는 상황이라 투자를 결행하기는 쉽지 않은 게 현실이다.



침체기에도 기본에 충실하고 완화된 규제를 적절히 활용하면 투자리스크를 줄일 수 있다.



◇ 어떤 규제 풀렸나 = 국토해양부는 수도권 1481.77㎢을 비롯해 전국 1만0224.82㎢ 규모의 토지거래허가 구역을 해제했다.



지난 달에는 재정비촉진지구(뉴타운) 내 토지거래 허가 대상 면적을 기존 20㎡ 이상에서 주거지역 180㎡ 초과, 상업지역 200㎡ 초과, 공업지역 660㎡ 초과인 토지로 완화했다.



오는 5월부터는 토지거래 허가구역 내의 상가라 하더라도 최초 분양시에는 토지거래 허가절차가 배제되는 내용의 국토법 시행령 개정안이 시행될 예정이다.



이처럼 토지거래 허가 대상에서 제외되는 토지들은 상업용의 경우 4년 동안 매매, 임대가 금지되는 토지이용 의무기간에 구애받지 않아도 되기 때문에 투자자 중심의 거래 활성화가 기대되는 상황이다.



특히 신도시, 택지지구, 뉴타운 등의 토지거래 허가구역 내 신축상가의 경우 기존에는 상가를 분양받아도 4년 동안은 직접 영업을 하는 이외에 별다른 이용 방법이 없었으나 앞으로는 임대와 전매 등이 가능해져 투자 수요 증가가 예상된다.



최근 서울시가 발표한 리모델링 활성화 방안으로 노후 근린상가 증축에 따른 수익면적 증가가 가능해 노후 상가들의 거래가 활성화되고 투자가치도 높아질 전망이다.



◇ 규제완화ㆍ저금리 투자 매력은 높아져 = 관련 규제 완화와 수익성 향상으로 상가 투자 메리트가 커지고 있다.



정부의 저금리 정책 유지로 국세청이 간주임대료 산정에 적용하기 위해 고시하는 이자율도 기존 5%에서 3.4%로 낮춰져 부동산 임대 사업자의 세 부담이 경감될 것으로 보인다.



이와 함께 은행 대출이자율이 낮아지면서 레버리지 효과도 커지게 돼 적절한 대출 비율만 유지한다면 저금리로 인해 세 부담은 줄어들고 수익성은 높아지는 효과를 얻게 된다.



그러나 경기불황이 해소되지 않는 상황에서 유행에 편승한 투자는 실패를 부를 수 있기 때문에 몇 가지 사항은 꼼꼼히 챙겨야한다.



신도시, 뉴타운, 택지지구 등의 경우 바뀐 제도에 따른 토지거래허가 대상 여부를 먼저 확인해야 하고 투자금이 장기간 묶이는 것에 대비해 자금 계획을 보수적으로 설계해야 한다.



리모델링의 경우 건물의 물리적인 증축 가능성을 일단 확인하고 증축에 따른 임대 수요 조사와 공사 기간 등에 따른 수익성 여부를 고려해야 한다.



선종필 상가뉴스레이다 대표는 "경기 불확실설이 크기 때문에 임대 수요와 수익률, 투자금의 회수 기간 등을 신중히 따져보고 투자에 나서야 한다"고 말했다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr