재개발지분 구입, 언제, 어떻게 해야 수익 높나?

이론적으로 재건축과 재개발 대상 지역을 구분하는 기준은 정비시설의 상태다.

재개발사업 조합원이 되면 청약경쟁 없이 안전하게 아파트를 마련할 수 있고 일반분양에 앞서 선호하는 층이나 동을 분양받을 수 있다. 단 개발이익 비례율이 낮거나 일반분양가와 조합원의 분양가의 차이가 크지 않을 경우 따져 투자해야 한다.

재개발 투자는 사업진행 절차를 파악하는 것이 기본이다.

이어서 투자 시기와 구역을 잘 살펴야 한다.

주택재개발 사업의 조합원이 되고자할 경우 부동산을 매입해야 하는데 그 시점을 본인의 상황에 맞게 선택해야 한다.

수익성보다 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획수립단계에서 매입하는게 좋다. 이 때 분양설계, 건축물의 추산액 등 구체적인 사항이 확정되기 때문이다.

고위험 고수익으로 공격적인 투자를 할 때는 원한다면 구역지정이 고시되지 않은 지분을 매입하는게 좋다. 투자금이 오래묶일 수 있으나 저렴하게 구입할 수 있다.

초보투자 시에는 지정고시일 전후로 해 사업준비단계가 마무리되는 시점에 매수하는 것이 위험도를 줄일 수 있다.

이제 어디에 투자해야 할 지 살펴보자.

재개발도 역세권이 대세다. 역세권 주변 아파트 시세는 다른 지역에 비해 월등히 높게 형성된다.

대단지 아파트 신축이 가능한 지역이 좋다. 대단지 구역이란 부지면적 1만평 이상 1000가구를 넘는 곳을 말한다. 특히 대단지이면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아가는 이익이 그만큼 크다.

재산평가액과 비례율 따져야한다.

재산평가액은 조합원 개인이 지닌 토지나 건물에 대한 감정평가액으로 아파트에 입주하기 위해 드는 부담금을 정하는 중요한 잣대가 된다.

재산평가액에 비례율(개발이익률)을 곱한 금액이 최종권리가액이다. 예를 들어 1억원 지분에 비례율 130%라면 최종권리가액은 1억3000만원. 비례율이 높은 곳은 조합원수가 적어 일반분양이 많은 곳, 사업추진 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 싼 평지, 사유지비율 높은 곳 등이다.

차량진입이 가능하고 용적률 확보 쉬운 정방형이나 장방형의 토지, 저지대에 위치할 때 감정평가액이 높다.

이주비 금액이 높은 곳에 지분을 사면 초기투자비용을 줄일 수 있다. 단 시공사 재정을 압박하고 개발이익률을 낮추면 조합원 부담으로 돌아올 수 있다.

넓은 필지의 소유자가 많은 곳은 감정평가액 예상치가 높아 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 힘들다. 즉 넓은 필지의 소유자가 적은 지분을 사는 것이 유리하다.

<자료 제공: 실전에 바로 써먹는 부동산 지식 200문200답, 부동산써브>

오진희 기자 valere@asiae.co.kr