"다 오르는 건만 아니라고..." 강남 재건축 양극화 심화

강남 3구 재건축 아파트 시세

#사례1. 서초구 반포동 재건축아파트에 사는 장진석씨는 요즘 속이 터진다. 구독하던 신문도 끊었다. 텔레비전은 벌써 베란다에 내놨다.

강남 3구 재건축 아파트 가격이 상승하고 있다는 보도 탓이다. 친구들은 그를 보면 집 값이 올라 좋겠다며 한 턱 내라고 성화다. 하지만 장씨는 밥 맛이 없다. 정작 그의 집 값은 1억원이나 떨어졌기 때문이다.

#사례2. 반면 송파구 잠실에 살고 있는 김인자씨는 요즘 희희낙락이다. 한 달새 집값이 2억원이나 올랐기 때문이다. 급매물 소진 뿐만이 아니다. 다들 집 값이 떨어지고 있어 다른 때보다 두 배는 더 오른 기분이다. 경기 침체로 집값이 떨어지자, 팔자고 성화였던 남편도 요즘 표정이 바꿨다.

강남 3구 재건축 아파트가 양극화 현상을 나타내고 있다.

용적률 완화, 제2롯데월드 건립 등 각종 호재로 강남 3구 재건축 아파트 값이 오르고 있다. 하지만 속사정은 다르다. 2억원이 넘게 오른 아파트가 있는 반면 1억원 이상 하락한 아파트도 많다. 약 한달새 강남 재건축 아파트에서 쾌재를 부르는 이와 눈물을 머금는 이가 갈리고 있는 것.

이는 강남 3구 재건축 단지를 집이 아닌 투자의 수단으로 보면 이해가 빠르다.

주식 투자에 비유해 보면 월소득 100만원인 이민수씨는 불황에 강한 우량주를 구입하고자 한다. 이에 삼성전자 주식을 사려니 한 주를 사는데 월급의 반 이상을 투자해야한다. 하지만 현대자동차 주식을 구입하려고 하니 40여주를 사고도 생활비를 쓸 수 있었다. 우량주라고 해도 주식 가격의 차이 때문에 삼성전자 주식은 살 수가 없다.

마찬가지 이유로 약 6~15억 가량의 현금 유용이 가능한 사람들은 대형평수보다는 소형평수 재건축아파트를 더욱 선호한다. 이들은 경기침체로 최고가 대비 30~40%가량 하락해 더 이상 떨어지기 힘들다고 전망한다.

또 각종 호재가 겹치면서 시세 상승의 기반도 마련됐다고 분석한다. 하지만 가진 돈을 모두 쏟아 부어 대형평수의 재건축아파트를 장만하기엔 리스크가 너무 크다. 이에 소형평형 재건축아파트에 집중 투자하면서 강남 3구 재건축 아파트 단지의 명과 암이 확연히 갈리고 있다.

강남구 개포동 일대 재건축아파트는 최고 8000만원까지 호가가 올랐다. 특히 시영아파트와 주공1단지가 주목할만하다.

시영아파트 56.20㎡과 62.81㎡는 한 달여 동안 8000만원이 상승했다. 56.20㎡은 7억1500만원(12.5일 기준, 부동산114)에서 7억8500만원에 거래되고 있으며 62.81㎡은 8억5000만원에서 9억2500만원에 매매가가 형성됐다. 33.06㎡과 42.98도 각각 4500만원, 2000만원이 상승한 4억6000만원, 57500만원에 거래가 진행되고 있다.

주공 1단지는 59.50㎡를 제외한 나머지 단지가 7000만원에서 2000만원까지 매매가가 상승했다. 특히 58.07㎡은 9억7000만원에서 10억4000만원까지 7000만원정도 상승했다. 50.63㎡와 42.54㎡는 각각 5500만원, 4000만원이 상승한 6억7000만원, 8억1500만원에 거래가가 형성됐다.

반면 같은 강남구에 위치하면서도 상대적으로 평수가 큰 은마아파트와 청실1차 아파트는 하락세를 유지했다.

청실1차아파트 115.70㎡ 102.48㎡은 각각 10억2500만원, 9억2500만원에서 9억6000만원 8억6000만원을 기록해 6500만원가량 하락했다. 은마아파트는 113.68㎡은 9억4000만원을 기록해 1000만원 하락했으며 101.70㎡ 8억1500만원을 기록, 1500만원 정도 상승했다.

같은 이유로 중·대형평수 재건축 아파트가 밀집한 서초구 잠원동, 반포동, 서초동 등도 많게는 1억원에서 1000만원까지 하락했다.

서초구의 경우 재건축 추진이 지지부진하다는 것도 가격하락의 요인으로 작용했다. 여기에 반포동의 경우 반포자이, 레미안 등 6000여가구가 입주예정이라는 것도 독으로 작용했다.

서초구 반포동 주공1단지 105.78㎡는 13억7500만원에서 12억7500만원으로 1억원이 빠졌다. 138.84㎡도 약 5000만원이 하락한 17억7500만원에 매매가를 형성하고 있다.

잠원동 한신2차 아파트는 99.18형이 6000만원정도 하락해 8억4000만원을 기록하고 있으며 85.95㎡가 3500만원 가량 하락해 7억500만원에 거래가 되고 있다.

서초동 무지개 아파트 82.65㎡는 3000만원이 하락해 5억7500만원에 거래가가 형성돼 있으며 신동아1차아파트 145.45㎡는 3000만원 하락한 12억7000만원에 매매가 이뤄지고 있다.

김규정 부동산114 팀장은 이같은 차이에 대해 “상대적으로 투자 비용이 적은 소형아파트의 호가가 오르고 있다”며 “투자비용 대비 투자 수익이 높을 것으로 예상되는 소형 재건축아파트 거래가 활발히 진행 중"이라고 밝혔다.

또 “정부의 각종 부동산 경기부양책에 수혜를 입을 것으로 예상되는 지역도 투자세가 몰리고 있다”며 “잠실의 경우 호가가 2억 가량 오른 곳도 있다”고 설명했다.

제 2롯데월드 건립에 직접적인 수혜 지역인 송파구 잠실동의 경우 평형에 관계없이 최대 2억까지 상승했다.

잠실 주공5단지 115.70㎡는 9억2500만원에서 11억2500만원으로, 119.01㎡는 10억2500만원에서 12억2500만원으로 각각 2억원씩 올랐다. 또 112.40㎡는 8억4500만원에서 10억2500만원까지 올라 1억8000만원가량 오른 것으로 조사됐다.

김규정 팀장은 "아직 강남 3구 투기지역 해제, 민간주택 분양가 상한제 폐지, 양도세 한시 비과세 등 각종 호재가 남아있는 만큼 잠실지역의 이같은 추세는 지속될 것"이라고 말했다.

또 "잠실지역의 경우 호가가 상승하고 있는 만큼 집 값 상승의 시발탄이 될 지는 두고봐야한다"면서도 "각종 규제가 폐지된다면 강남 3구를 중심으로 하락분만큼의 시세 상승도 가능하다"고 진단했다.


황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr