[문답] 서울시 "한강변 재건축 초고층 통합 개발"

서울시는 19일 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도 등 한강변 5곳을 '전략정비구역'으로 묶어 대규모로 통합해 개발키로 했다고 밝혔다.

이에 따라 부지면적의 25% 이상을 기부채납하는 것을 조건으로 여의도, 압구정, 잠실 등 한강변 업무.상업시설의 높이제한을 없애주고 재건축 아파트는 높이 50층 안팎의 초고층으로 재건축된다.

특히 전략정비구역은 조만간 도시관리계획을 수립해 전략개발을 위한 추진방안을 제시키로 했다. 필요하다는 이를 법제화하는 방안도 검토하고 있다.

시는 전략정비구역의 경제적 개발 효과로 총생산 28조6000억원, 부가가치 12조3000억원과 20여 만명의 고용창출 효과가 있을 것으로 추산했다.

하지만 한강변 재건축 예정 아파트 단지가 2만 가구에 달해 초고층 허용에 따른 부동산 가격 폭등 등 부작용도 무시할 수 없을 것으로 보인다.

- 한강 수변지역 공공성 재편계획을 수립하게 된 이유는

▲ 한강변은 주거지역이 85%이고 그중 아파트지구가 7개로 주거지역 중 20%가 최근 개발이 완료됐다. 나머지 지역도 재건축사업을 추진하고 있어 지금이 한강 수변지역의 공간구조 패러다임을 전환해야하는 중요한 시점이다. 이에 도시공간구조를 재편하기 위한 본 계획을 수립하게 됐다.

- 한강 수변지역의 공공성 재편을 위한 구체적인 실천전략

▲ 한강 연접지역의 체계적인 개선방안을 마련하기 위해 지역 특성에 맞게 전략정비, 유도정비, 일반관리 등 3가지 구역으로 구분해 차별화된 발전전략을 마련했다.

또 강남북을 상호 연계될 수 있도록 지역별 특성을 고려해 당산～합정 ⇒ 문화예술, 여의도～용산 ⇒ 국제금융업무, 이촌～반포 ⇒ 보행문화, 압구정～성수 ⇒ 신문화복합 등으로 지구별 용도를 특화했다.

이와함께 한강변을 따라 수변 문화축을 형성할 계획이다. 서울시 공공문화시설 총량검토를 통해 권역별 필요시설을 확보하고 전략정비구역에서 공공문화시설 부지를 확보했으며 공공문화시설부지에 권역별 특화기능을 도입했다.

- 지구별로 수립된 발전구상안이 법적 구속력이 있는지. 실현화 전략은.

▲각 지구별 발전방안은 서울시 자체의 비법정 계획이다. 다만 본 계획을 바탕으로 금년부터 구역별 세부 사업계획이 단계적으로 수립될 예정이며 그 이전이라도 입안권자인 자치구에서 주민과 협의를 거쳐 제안이 있을 경우는 시가 제시한 지구별 발전계획 또는 관리방향 및 전략에 적합하다면 법정절차를 이행할 수도 있다.

- 정부의 11.3대책에 따라 재건축 용적률이 완화돼 주민들이 이번 구상안에 동의하지 않고 기존의 법정계획에 맞춰 사업을 추진할 경우 대책은.

▲ 정부 발표와 관련 일률적인 용적률 상향이 아닌 시가 정한 우수디자인 등 인센티브 항목과 기반시설이 필요할 경우 공공용지 확보 등 단계별로 최대용적률까지 완화를 추진할 계획이다.

한강변 재건축 단지의 경우는 이번에 발표한 시 발전구상안을 법정화 할 때 주민들의 사익을 과도하게 침해하지 않도록 적정이익을 보장하면서 공공성을 강화하는 방향으로 자치구 및 주민들과 협의토록 하겠다.

- 순부담 25%의 기부채납의 산출근거는 무엇이며 개인의 재산권을 과도하게 침해하는 것은 아닌지.

▲ 각 지구별로 책정된 기부채납 비율은 기존에 수립된 법정계획상의 연면적 또는 일정분의 개발이익은 보장하되, 개발이익에 상응하는 공공기여 방안으로써 공공시설의 설치 또는 기반시설비용을 토지면적으로 환산해 산정한 것이다.

- 한강변에 기부채납을 받는 대신 높이를 완화시켜 주는 결과가 됐는데 상당한 특혜를 주는 것은 아닌지.

▲사유화돼 버린 한강변의 공공성을 회복하기 위한 방법으로 공공용지 및 기반시설을 제공하고 높이를 완화받는 것은 일종의 합리적 거래로 볼 수 있다.

- 전략정비지구 이외에 다른 한강변 지역에서 재건축사업을 하려면 최소한 25% 이상 기부채납을 해야 하는지.

▲ 수변지역 공공성 재편계획에서는 전략정비지구에 집중해 발전 구상안과 구체적인 실현수단을 마련했고 유도정비지구는 이보다 개략적인 수준의 발전 구상안을 제시하고 있으며 그밖의 지구는 관리 차원의 가이드라인만 제시하고 있다.

- 한강변 아파트값 상승 등 부작용이 우려되는데 이에 대한 부동산 투기 대책은.

▲ 대상지가 단독주택지인 곳은 지분 쪼개기에 의한 투기 방지를 위해 건축법 제18조 규정에 의거 건축허가를 제한할 예정이다.

해당 지역에 대해 토지거래 동향을 파악하는 등 지속적으로 모니터링하면서 부동산 가격의 상승 또는 투기조짐 발생시 지체 없이 토지거래 허가구역 또는 투기지역 및 주택거래신고지역 지정 등 부동산 가격이 안정될 수 있도록 조치하겠다.

- 압구정이나 여의도 지구와 같이 개별 단지들을 묶어 합동 개발을 유도할때 주민들의 동의가 어려울 수도 있을 것 같은데 이에 대한 대책은.

▲ 시에서 제시한 마스터플랜에 따라 체계적인 사업계획을 수립해 추진함에 따라 안정적인 사업추진이 가능할 것으로 기대되며 높이 완화를 통해 쾌적한 주거단지의 조성이 가능하고 매력적인 수변공간을 창출함으로 인한 공공의 이익을 감안할 때 충분한 설득력을 갖고 있다고 판단한다.

- 성수지구의 경우 재개발이나 재건축 정비사업 요건에 해당하는지?

▲ 성수지구는 단독주택지와 근린상가가 밀집된 지역으로 현행 재개발 구역 지정요건중 전체의 80% 정도가 정비구역지정 요건에 해당하므로 지금부터 사업추진 계획을 수립하는데 별문제가 없다.

- 합정지구의 당인리 발전소 부지는 어떻게 개발할 예정인지 시의 입장은.

▲ 당인리 발전소는 현재 이전을 전제로 대체부지를 물색하고 있는 것으로 알고 있으며 정부에서 일명 '문화발전소' 등 문화공간을 조성할 계획이다. 현 상태에서 여러 가지 가능성을 감안해 발전 계획을 수립할 것이다.

- 특혜시비를 불러올 수 있는 전략정비구역 5개소와 유도정비구역 5개소는 어떻게 선정했나.

▲ 전략정비구역은 아파트재건축 연한이 도래해 지금 재건축사업 추진이 가능한 지역, 단독주택지중 정비구역지정 요건이 충족돼 개별사업추진 가능한 지역, 광역적인 합동개발이 가능한 지역, 공공문화시설 및 공원녹지 확보가 필요한 지역이 기준이다.

유도정비구역은 중소규모의 민간개발이 점적, 면적으로 이루어지는 지역으로 장기적인 토지이용 변화에 대응이 필요한 지역(향후 자치구와 협의해 추가 또는 조정가능)이다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
고형광 기자 kohk0101@asiae.co.kr